전체 글119 경매는 낙찰이 끝이 아니다, 초보자가 가장 많이 실패하는 이유 경매를 처음 공부할 때는 대부분 낙찰에만 집중합니다. 저 역시 그랬습니다. 법원 사이트를 들여다보고, 낙찰가율을 계산하고, 권리분석을 하면서 마치 낙찰만 받으면 수익이 생길 것처럼 생각했습니다.그런데 실제 경매 시장은 조금 달랐습니다. 오히려 낙찰을 받은 뒤부터 진짜 일이 시작되는 경우가 많았습니다. 잔금을 준비해야 하고, 점유자를 만나야 하고, 예상하지 못한 수리비가 발생하기도 합니다. 어떤 물건은 낙찰받는 것보다 매도하는 과정이 훨씬 더 힘들었습니다.✔ 초보 투자자가 가장 많이 착각하는 부분낙찰받으면 수익이 확정된다고 생각한다.권리분석만 끝나면 모든 위험이 사라진다고 생각한다.명도는 쉽게 해결될 것이라고 생각한다.매도는 언제든 가능하다고 생각한다.수리비와 보유비용을 과소평가한다.낙찰은 결승선이 아니라.. 2026. 6. 4. 최저가 6%까지 떨어진 빌라, 왜 아무도 쉽게 입찰하지 못할까? [성남지원 2024타경70802] 최저가 6%까지 떨어진 빌라, 왜 아무도 쉽게 입찰하지 못할까?부동산 경매 시장을 보다 보면 가끔 숫자만으로는 이해가 안 되는 물건들이 있습니다. 감정가가 2억 500만 원인데 최저가가 1,181만 원까지 내려온 빌라. 처음 이 사건을 봤을 때는 솔직히 눈을 의심했습니다. 경기도 광주시 송정동 낙원포레시티 다세대 물건인데, 9회차까지 유찰되며 최저가가 감정가의 6% 수준까지 내려왔습니다.겉으로 보면 “이 정도면 한 번 들어가 볼 만한 것 아닌가?”라는 생각이 들 수 있습니다. 건물도 2016년식이고, 사진상 외관도 아주 낡아 보이지 않았습니다. 그런데 경매에서 이렇게 말도 안 되게 싸 보이는 물건은 대부분 이유가 있습니다. 이번 물건도 마찬가지였습니다. 서류를 열어보는 .. 2026. 6. 1. 천안 아산 테크노밸리 아파트 경매,1억5천 입찰가 안전마진 분석 천안 아산 테크노밸리 아파트 경매, 1억5천 입찰가가 정말 안전한 가격일까요즘 지방 아파트 경매를 보다 보면 이상하게 숫자와 분위기가 따로 노는 물건들이 있습니다. 이번 천안지원 2025타경651 사건도 처음에는 그런 느낌이 강했습니다. 24평 신축급 아파트인데 2차 최저가가 1억5천만원대까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 꽤 싸 보입니다. 그런데 며칠 동안 실거래와 주변 분위기를 같이 비교해보니 생각보다 고민되는 부분도 많았습니다.특히 아산 테크노밸리 쪽은 산업단지 수요가 꾸준하긴 하지만, 한편으로는 공급 물량도 꽤 많고 투자 수요가 빠르게 빠져나가는 분위기도 동시에 느껴졌습니다. 숫자만 보면 입찰하고 싶다가도, 막상 다시 매도하는 상황을 생각하면 손이 쉽게 안 올라가는 그런 물건에 가까웠습니다. 아..... 2026. 5. 28. 빌라 경매 낙찰률 급증, 지금 소액 투자자가 가장 조심해야 할 함정 최근 수도권 연립·다세대 경매 낙찰률이 빠르게 올라가고 있다는 뉴스와 유튜브 영상들이 계속 보이고 있습니다. 숫자만 보면 마치 소액 투자자들에게 새로운 기회가 열린 것처럼 보이기도 합니다. 하지만 실제로 물건을 하나씩 들여다보면 분위기는 생각보다 훨씬 무겁고 냉정했습니다. 특히 전세사기 여파가 남아 있는 지역의 노후 빌라 물건들은, 낙찰 이후의 명도와 보증금 문제까지 감당할 준비가 되어 있지 않다면 쉽게 접근하기 어려운 시장처럼 느껴졌습니다.실제로 경매 사이트에 올라오는 수도권 외곽 소형 빌라들을 며칠 동안 계속 비교해 보면 이상하게 입찰 버튼이 쉽게 눌러지지 않는 날이 있습니다. 숫자상으로는 싸 보이는데도 마음 한쪽이 계속 불편해지는 물건들이 있습니다. 아마 많은 초보 투자자들이 처음 빌라 경매를 볼 .. 2026. 5. 25. 세종 조치원 아파트 경매 분석,실투자자가 끝까지 고민한 이유 세종 조치원읍 교리 계룡아파트 경매 분석, 유찰과 변경 끝에 마주한 소유자 점유 매물의 실전 낙찰 마지노선세종특별자치시라는 이름이 주는 화려한 거품을 걷어내고 조치원읍의 구도심으로 들어가 보면, 겉보기엔 평범해 보이지만 숫자를 들여다볼수록 머리가 복잡해지는 매물들이 종종 눈에 밟힙니다. 대전지방법원 경매 9계에서 진행 중인 2025 타경 3558 사건이 딱 그런 부류인 것 같았습니다. 1회 유찰 이후 돌연 매각기일이 변경되었다가 다시 최저가 70% 선에서 진행되는 이 물건을 보며, 법원 서류와 실거래가 데이터 사이의 간극을 어떻게 메워야 할지 며칠 동안 모니터 앞에서 모니터링하며 깊은 고민에 빠졌습니다.처음 이 물건의 감정가 2억 1,600만 원을 보았을 때는 고개가 가볍게 갸우뚱해졌습니다. 1989년에.. 2026. 5. 25. 지방 아파트 경매, 수익률 0% 지점부터 계산하는 안전마진 필승법 지방 아파트 경매, 수익률 0% 지점부터 계산하는 안전마진 필승법 6 계명경매 공부를 처음 시작할 때, 저는 가장 먼저 '수익률 0%가 되는 지점'을 계산하는 법을 배웠습니다. 어떤 분들은 "왜 굳이 수익이 없는 0%를 계산하느냐"라고 묻기도 합니다. 하지만 냉정하게 말씀드리면, 내 물건이 수익률 0%가 되는 가격대(마지노선)를 모르면, 입찰은 투자가 아니라 도박이 됩니다. 이 마지노선을 계산할 줄 알아야만, 비로소 수익률 5%든 10%든 내가 원하는 만큼의 안전마진을 확보하고 입찰할 수 있기 때문입니다.경매 시장에서 '지방 소액 아파트'는 많은 초보 투자자가 거쳐 가는 첫 관문입니다. 하지만 화려한 수익률 광고만 보고 뛰어들었다가, 낙찰 후 6개월이 넘도록 전세 세입자를 구하지 못해 발을 동동 구르는 .. 2026. 5. 22. 이전 1 2 3 4 ··· 20 다음
