대항력 포기 확약서의 위력, 전주 경매가 가르쳐준 교훈

경매 정보지

전문가도 틀린 경매 반전!
전주 아파트 '인수 0원'의 비밀과 뼈아픈 실전 교훈

[사건 개요]
- 사건번호: 2024 타경 33011 (강제경매)
- 물건지: 전주평화주공 5단지 505동 803호
- 감정가: 9,500,000원 / 최저가: 32,585,000원
- 진행상태: 매각 후 대금납부 완료 (낙찰가 34,980,000원)

경매를 처음 접하면 가장 공포스러운 시나리오가 있습니다. "낙찰가 외에 내가 모르는 수천만 원의 보증금을 추가로 물어줘야 한다면?"이라는 가정입니다. 저 역시 전주 아파트 사건을 분석하며 이 지점에서 큰 고민에 빠졌습니다. 스스로 내린 결론은 '인수 없음'이었으나, 법원 경매계와 커뮤니티 전문가들은 입을 모아 "위험하다, 인수해야 한다"라고 말했습니다. 결국 저는 입찰을 포기했습니다. 하지만 진실은 무엇이었을까요? 낙찰자는 단독으로 응찰해 대금을 완납했습니다. 도대체 무엇이 전문가들을 틀리게 만들었는지, 그 **정밀 권리분석**의 과정을 공개합니다.

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1. '지뢰'처럼 보였던 임차인 현황 분석

이 사건의 서류상에는 두 명의 선순위 임차인이 등장합니다. 김 OO(7,000만 원)과 한국토지주택공사(LH, 3,800만 원)입니다. 이들의 전입일은 말소기준권리보다 훨씬 앞서 있었기에, 산술적으로는 1억 원이 넘는 보증금이 낙찰자의 목을 조르는 것처럼 보였습니다.

① LH의 '대항력 포기 확약서'가 가진 마법

가장 먼저 확인해야 할 핵심 데이터는 매각물건명세서의 비고란입니다. 채권자인 서울보증보험은 LH의 채권을 양도받아 경매를 신청하면서 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 않더라도 낙찰자에게 대항력을 주장하지 않겠다"는 포기 확약서를 2차 유찰 후에 제출했습니다. 그 전 여러 번의 입찰 중에 2번의 낙찰 후 2번다 미납이 되었고요. 이후 미배당금 포기확약서 이 문서 한 장으로 임차보증금 7000만 원이라는 거대 리스크가 법적으로 증발한 것입니다.

② 임차인 김 OO의 '소액임차인 부적격' 판정

두 번째 반전은 임차인 김 OO 씨의 배당 순위입니다. 많은 이들이 "임차인이니까 최우선변제금을 받겠지"라고 막연히 생각합니다. 하지만 김 씨의 보증금은 7,000만 원으로, 당시 전주 지역의 소액임차인 범위(6,000만 원 이하 등 기준)에 해당하지 않았습니다. 따라서 최우선변제권을 통해 먼저 가져갈 돈이 단 1원도 없었습니다. 배당요구를 했음에도 불구하고 배당 순위에서 밀려 보증금을 건지기 어려운 구조였던 것입니다. 아니 오히려 배당요구를 함으로써 한 푼도 못 받게 된 것입니다. 배당요구를 하지 않았다면 낙찰자가 인수해야 할 물건이었으니 경매를 하는 입장이지만 이런 경우 임차인이 너무 안쓰러운 상황이 됩니다.

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2. 임차인이 놓친 최후의 카드: '대위변제'의 전략적 가치

[심층 분석] 임차인은 왜 무너졌나?

이 사건의 임차인 김 씨가 본인의 보증금을 지킬 수 있었던 유일한 법적 수단은 '대위변제(代位辨濟)'였습니다. 선순위 채권(서울보증보험/LH)을 임차인이 대신 갚아버리고 본인이 완벽한 1순위 대항력을 확보했다면, 낙찰자에게 보증금 전액을 인수시키거나 유찰을 유도해 본인이 직접 낙찰받는 전략을 쓸 수 있었습니다.

• 현실적인 패착: 그러나 임차인은 배당요구만 한 채 이러한 능동적인 법적 조치를 취하지 않았습니다.
• 배당 경합의 결과: 낙찰가가 약 3,500만 원에 불과했기에, 경매 비용과 우선 채권자들이 배당을 선점하고 나면 김 씨에게 돌아갈 몫은 사실상 없었습니다.

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3. 낙찰자의 완승: 나의 분석이 맞았음을 입증하다

제가 확인한 법원 경매 정보 시스템의 마지막 페이지는 '대금납부'라는 네 글자로 종결되었습니다. 만약 김 씨나 LH의 보증금을 인수해야 했다면, 3,498만 원에 낙찰받은 사람이 대금을 납부했을까요? 감정가 9,500만 원짜리 아파트를 인수금 포함 1억 3,000만 원에 사는 바보 같은 투자자는 없습니다. 대금을 납부했다는 사실 자체가 "추가 인수 금액 0원"을 증명하는 완벽한 마침표입니다.

"전문가라는 사람들의 성의 없는 한마디에 나의 정밀한 분석을 포기하지 마십시오. 데이터는 거짓말을 하지 않으며, 진실은 서류의 행간에 숨어 있습니다."

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4. 마치며: 공포를 수익으로 바꾸는 힘

전주평화주공 5단지 사건은 저에게 뼈아픈 후회를 남겼지만, 동시에 강력한 자신감을 선물했습니다. 저의 분석이 '맞았다'는 것을 확인했기 때문입니다. 이제는 주변의 소음에 흔들리지 않고, 오직 데이터와 본질에 집중하는 투자를 이어가려 합니다.

지금 이 순간에도 "인수하면 어떡하지?"라는 고민에 입찰을 망설이는 초보 투자자분들이 있다면 말씀드리고 싶습니다. 철저히 분석했다면, 당신의 눈을 믿으십시오. 기회는 공포 뒤에 숨어 있습니다. 이 물건은 현재 평균 9000만 원이 시세입니다. 대략 세후 4000만 원 정도 수익을 예상할 수 있습니다.

본 포스팅에 포함된 모든 분석 내용과 재무적 판단은 법원 경매 데이터 및 실제 사례를 바탕으로 한 개인의 주관적인 해석이며, 법적 효력이 없습니다. 경매는 투자 원금 손실의 위험을 수반하므로, 독자 여러분께서는 최종 투자 의사 결정 전 반드시 전문가의 도움을 받고 현장 조사 및 권리 분석을 직접 수행하시길 바랍니다.