전문가도 틀린 경매 반전!
전주 아파트 '인수 0원'의 비밀과 뼈아픈 실전 교훈
"서류상 인수 보증금만 1억 원, 모두가 안 된다고 할 때 데이터는 '기회'라고 말했습니다."
5년 차 주택 경매 전업 투자자로 활동하며 수천 건의 물건을 보지만, 이번 전주 아파트 사건은 저에게도 큰 울림을 주었습니다. 법원 경매계와 커뮤니티 전문가들조차 '위험하다'며 손사래 쳤던 이 물건 이면에는, 서류의 행간을 읽지 못하면 절대 볼 수 없는 '대항력 포기 확약서'라는 결정적 수익 포인트가 숨어 있었습니다. 낙찰자가 대금을 완납하며 4,000만 원의 수익을 확정한 이 반전의 드라마를 전문가의 시선으로 복기해 드립니다.
[사건 개요]
- 사건번호: 2024 타경 33011 (강제경매)
- 물건지: 전주평화주공 5단지 505동 803호
- 감정가: 9,500,000원 / 최저가: 32,585,000원
- 진행상태: 매각 후 대금납부 완료 (낙찰가 34,980,000원)
1. '지뢰'처럼 보였던 임차인 현황 분석
이 사건의 서류상에는 두 명의 선순위 임차인이 등장합니다. 김 OO(7,000만 원)과 한국토지주택공사(LH, 3,800만 원)입니다. 이들의 전입일은 말소기준권리보다 훨씬 앞서 있었기에, 산술적으로는 1억 원이 넘는 보증금이 낙찰자의 목을 조르는 것처럼 보였습니다.
① LH의 '대항력 포기 확약서'가 가진 마법
가장 먼저 확인해야 할 핵심 데이터는 매각물건명세서의 비고란입니다. 채권자인 서울보증보험은 LH의 채권을 양도받아 경매를 신청하면서 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 않더라도 낙찰자에게 대항력을 주장하지 않겠다"는 포기 확약서를 제출했습니다. 이 문서 한 장으로 7,000만 원이라는 거대 리스크가 법적으로 증발한 것입니다.
② 임차인 김 OO의 '소액임차인 부적격' 판정
김 씨의 보증금은 7,000만 원으로, 당시 전주 지역의 소액임차인 범위에 해당하지 않았습니다. 최우선변제권이 없었기에 배당 순위에서 완전히 밀리는 구조였습니다. 오히려 배당요구를 함으로써 대항력을 상실하게 된, 투자자 입장에서는 '수익'이지만 개인적으로는 안타까운 상황이었습니다.
2. 임차인이 놓친 최후의 카드: '대위변제'의 전략적 가치
이 사건의 임차인이 보증금을 지킬 수 있었던 유일한 수단은 '대위변제(代位辨濟)'였습니다. 선순위 채권을 대신 갚아 1순위 대항력을 확보했다면 낙찰자에게 전액을 인수시킬 수 있었으나, 능동적인 조치를 취하지 않았습니다.
3. 낙찰자의 완승: 나의 분석이 맞았음을 입증하다
법원 시스템의 '대금납부' 네 글자는 "추가 인수 금액 0원"을 증명하는 완벽한 마침표입니다. 감정가 9,500만 원짜리를 인수금 포함 1억 3,000만 원에 살 바보는 없기 때문입니다.
💡 전업 투자자의 실전 경매 리포트 (함께 읽기)
낙찰 후 '인수 0원'의 승리를 거두기 위해 반드시 알아야 할 법률 리스크 관리 시리즈입니다.
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