매매사업자도 피할 수 없는 5월 9일 양도세 중과

매매사업자도 피할 수 없는 5월 9일 양도세 중과: 비교과세의 덫과 수익률 방어 전략

주택이 밀집되어 있는 동네 이미지

부동산 매매사업자로 활동하며 경매 물건을 낙찰받고 매도를 준비하는 투자자들에게 2026년 5월 9일은 단순한 날짜 이상의 의미를 갖습니다. 많은 사업자가 "나는 양도소득세가 아닌 종합소득세를 내니까 중과세와 상관없다"라고 안심하지만, 실상은 그렇지 않습니다. 바로 '비교과세(소득세법 제64조)'라는 강력한 세무 장치 때문입니다.

오늘은 화성시에 2채의 아파트를 보유하며 안산 빌라를 경매로 취득, 매매사업으로 운영 중인 다주택자 입장에서, 양도세 중과 유예 종료 전후의 세금 차이를 팩트 기반으로 정밀 분석해 보겠습니다. 수익을 내는 것만큼 중요한 것은 세금으로 나가는 돈을 막는 '절세'입니다.

1. 매매사업자의 필살기였던 '종합소득세' 과세 방식

매매사업자의 가장 큰 매력은 낙찰 후 단기 매도를 하더라도 양도소득세(단기 70%)가 아닌 **종합소득세 기본세율(6~45%)**을 적용받는다는 점이었습니다. 특히 유예 기간 중에는 다주택자 중과 세율이 0이었기에, 사업자들은 필요 경비를 차감하고 남은 순수익에 대해 저렴한 세율로 세금을 내며 수익을 극대화할 수 있었습니다.

• 유예 기간 내 장점: 취득세, 법무 비용, 중개 수수료, 수리비 등을 모두 필요 경비로 인정받아 과세 표준을 낮출 수 있음.
• 세율의 이점: 다주택자라 하더라도 중과되지 않은 기본 누진 세율만 적용받아 실질적인 세 부담이 낮았음.

2. 5월 9일 이후 부활하는 '비교과세'의 실체

문제는 유예 종료와 함께 부활하는 비교과세 규정입니다. 국세청은 매매사업자가 주택을 팔 때 다음 두 가지 중 더 큰 금액을 세금으로 징수합니다.

1. 방법 A: 매매사업자의 일반 종합소득세 (수익 × 6~45%)
2. 방법 B: 다주택자 양도소득세 중과세 (수익 × [기본세율 + 20~30% p 중과])

유예 기간에는 방법 B의 중과세율이 0이었으므로 방법 A가 적용되었지만, 5월 9일 이후에는 방법 B가 압도적으로 커지게 됩니다. 결국 매매사업자라는 명함이 있어도, 실질적으로는 80%에 육박하는 중과세 폭탄을 맞게 될 위험이 크다는 것이 이번 규제 강화의 핵심입니다.

3. 실전 사례 분석: 유예 전 vs 유예 후 세금 비교

안산 일동의 1억 원대 중반 빌라를 낙찰받아 3,000만 원의 수익을 냈다고 가정해 보겠습니다(화성시 아파트 2채 보유로 3 주택자 판정 시).

구분	유예 기간 내 매도 (현재)	5월 9일 이후 매도 (예측)
세율 적용	기본 세율 (약 15%)	3주택 중과 세율 (약 75%)
예상 세액	약 450만 원	약 2,250만 원
최종 수익	2,550만 원	750만 원

보시는 바와 같이, 똑같은 물건을 똑같은 가격에 팔더라도 매도 시점에 따라 수익이 약 1,800만 원이나 증발하는 결과가 나옵니다. 수 개월째 매도가 지연되고 있는 상황이라면, 가격을 낮추더라도 유예 종료 전 잔금을 치르는 것이 실질 수익 면에서 훨씬 유리할 수 있습니다.

4. 이재명 정부의 규제 기조와 매매사업자의 대응

최근 이재명 정부는 다주택자에 대한 보유세 강화와 더불어 '비교과세'를 통한 법인 및 사업자의 틈새 투자를 강하게 압박하고 있습니다. 특히 수도권 외곽의 저가 주택(공시가 1억 미만)도 주택 수에 포함시켜 규제하려는 움직임이 뚜렷합니다.

규제지역이 아니더라도 2채 이상의 주택을 보유하며 매매사업을 병행하는 투자자라면, 이제는 '단기 매도'보다 '장기 보유' 혹은 '증여'를 통한 가구당 주택 수 조절이 선행되어야 합니다. 또한, 5월 9일 이후 낙찰받는 물건은 중과세를 감안하여 시세보다 최소 40% 이상 저렴하게 받는 '보수적 입찰'이 필수입니다.

5. 결론: 수익률의 완성은 세무적 대응에 있다

부동산 경매는 낙찰이 끝이 아닙니다. 매도 시점의 정책과 세법을 정확히 읽지 못하면 공들여 쌓은 수익이 세금으로 모두 빠져나갈 수 있습니다. 5월 9일 유예 종료는 다주택 매매사업자에게는 거대한 '데드라인'입니다.

현재 안산 빌라처럼 매도가 지연되는 물건이 있다면, 정책적 공포가 시장을 덮치기 전 공격적인 가격 전략으로 탈출구를 마련하십시오. 그것이 3월의 승인을 부르고, 다음 투자를 이어갈 수 있는 현명한 투자자의 자세입니다.

📢 다주택자라면 반드시 읽어야 할 필독 가이드

5월 9일 양도세 중과 부활은 개인 투자자뿐만 아니라 매매사업자에게도 생존의 문제입니다. 더 자세한 중과세 적용 범위와 반드시 팔아야 할 주택의 기준이 궁금하시다면 아래의 연관 분석 글을 확인해 주시기 바랍니다.

👉 양도세 중과 82.5% 공포, 5월 전 반드시 팔아야 할 주택 바로가기

---

⚠️ 실전 세무 유의사항:
1. 매매사업자의 비교과세는 주택 수 산정 방식이 일반 양도세와 다를 수 있으므로 담당 세무사와 교차 검증이 필요합니다.
2. 공시가격 1억 미만 주택도 최근 규제 강화 기조에 따라 중과 대상에 포함될 수 있으니 주의하십시오.
3. 5월 9일 전 매도를 위해서는 늦어도 4월 말까지는 계약 및 잔금 일정을 마무리하는 것이 안전합니다.

※ 입찰 전 유의사항 및 중과세관련 부분은 전문가와 상의하시기 바라며 블로그 공지사항을 반드시 확인해 주시기 바랍니다.