1·29 공급 대책 분석과 시장 전망

 

 

부동산 시장의 불확실성이 극에 달하고 있습니다. 정부가 최근 발표한 '1·29 주택 공급 대책'을 두고 시장의 평가는 싸늘하기만 합니다. 공급 부족을 해결하겠다는 강력한 의지는 보였지만, 정작 알맹이가 빠졌다는 지적이 잇따르고 있기 때문입니다. 특히 향후 7년 동안 서울 내 신축 아파트 공급이 '절벽' 수준으로 떨어질 것이라는 전문가들의 경고는 실거주자와 투자자 모두를 불안하게 만들고 있습니다. 오늘은 1·29 대책의 실효성과 함께 다주택자가 맞이할 세제 변화의 파급력을 입체적으로 분석해 보겠습니다.

서울시 한강변 전경 주택이미지

1. 1·29 대책의 허상: 왜 '공급 가뭄'은 계속되는가?

이번 대책에서 정부는 총 6만 호 규모의 공급 계획을 발표했습니다. 표면적으로는 큰 숫자처럼 보이지만, 그 내막을 들여다보면 실질적인 공급 효과는 미미할 것으로 보입니다. 이번에 발표된 물량 중 순수하게 새로 지정된 택지는 6천 호 수준에 불과하며, 나머지 5만 4천 호는 이미 과거에 발표되었으나 지지부진했던 부지들을 다시 끌어온 '재활용 대책'에 가깝기 때문입니다.

• 기존 택지의 딜레마 (용산·과천): 용산 국제업무지구와 과천 경마장 인근 부지는 이미 시장에서 수차례 언급된 곳들입니다. 하지만 지자체와의 이견, 교통 정체 해소 방안 미흡 등으로 인해 실제 착공까지는 수많은 산을 넘어야 합니다. 정부는 '착공' 수치를 성과로 내세우려 하지만, 정작 우리에게 필요한 것은 '입주(준공)' 가능한 집입니다.
• 민간 공급의 위축: 고금리와 원자재 가격 상승으로 인해 민간 건설사들이 수주를 포기하고 있는 상황에서, 공공 주도의 공급만으로는 시장의 갈증을 해소하기에 역부족입니다. 이는 결국 "신축 아파트는 희소해질 것"이라는 시그널을 시장에 주게 되어 가격 하방 지지력을 강화하는 역설적인 상황을 만들고 있습니다.

 

2. 다주택자 '양도세 중과 종료'와 이재명 정부의 승부수

다주택자들에게 가장 공포스러운 시나리오는 공급 대책보다 '세제의 엄격한 적용'입니다. 현재 이재명 정부는 부동산을 통한 초과 이익 환수 의지를 굽히지 않고 있습니다. 특히 5월 9일로 다가온 양도세 중과 유예 종료는 다주택자들의 숨통을 조이는 결정적인 마지노선이 될 전망입니다.

• 증여냐 급매냐, 그것이 문제로다: 양도세 중과가 부활하면 3 주택 이상의 다주택자는 수익의 절반 이상을 세금으로 내야 할 수도 있습니다. 이에 따라 시장에서는 '세금으로 낼 바에 자녀에게 물려주자'는 증여 수요와 '단 하루라도 빨리 팔아 치우자'는 급매 수요가 충돌하고 있습니다. 하지만 잔금 지급일 기준의 엄격한 잣대는 매도자들에게 물리적인 시간 부족이라는 가혹한 현실을 안겨주고 있습니다.
• 가액 중심 보유세 개편의 파장: 주택 수 중심에서 '보유 자산 합산 가액' 중심으로 보유세 체계가 이동하면서, 고가 주택 한 채를 보유한 사람이나 지방의 여러 채를 보유한 사람 모두 세금 부담이 가중될 예정입니다. 이는 결국 현금 흐름이 부족한 고령 은퇴자나 소액 다주택 투자자들에게 상당한 압박으로 작용할 것입니다.

 

3. 경매 투자자가 반드시 대비해야 할 '2월 규제 시나리오'

부동산 정책에는 일정한 패턴이 있습니다. 공급 대책이 발표된 직후에는 대개 대출 규제나 세부적인 가계부채 관리 대책이 뒤따릅니다. 다가오는 2월, 정부는 가계부채 관리를 명분으로 한 추가적인 금융 규제안을 발표할 가능성이 높습니다.

오피스텔 경매나 소액 토지 투자를 진행하는 분들은 특히 주의해야 합니다. 아파트 시장의 거래 절벽이 장기화되면 대체 투자처인 오피스텔 시장으로 자금이 쏠릴 것 같지만, 대출 규제가 강화되면 결국 투자 심리 자체가 얼어붙어 낙찰가율이 급락할 수 있기 때문입니다. 지금은 무리한 낙찰보다는 2월 규제책의 강도를 지켜보며, 철저히 수익률 계산이 끝난 물건에만 보수적으로 접근하는 지혜가 필요합니다.

 

결론: 혼란의 시장 속, 팩트에 기반한 투자가 답이다

1·29 대책은 시장의 기대를 충족시키기에 부족했고, 5월 양도세 마지노선은 점점 다가오고 있습니다. 공급은 부족한데 규제는 강해지는 이 모순적인 상황에서 개인 투자자가 살아남는 방법은 오직 하나입니다. 개별 물건의 권리분석을 넘어, 정부가 던지는 정책 메시지의 행간을 읽는 것입니다.

2024 타경 584820 사건과 같은 구체적인 사례 분석을 통해 나만의 기준을 세우되, 거시적인 정책 흐름이 내 자산의 탈출로를 막지는 않는지 끊임없이 점검해야 합니다. 숫자는 거짓말을 하지 않습니다. 지금 바로 자신의 포트폴리오를 점검하고, 다가올 2월의 변화에 선제적으로 대응하시길 바랍니다.

 

※ 입찰 전 유의사항은 블로그 공지사항을 반드시 확인해 주시기 바랍니다.

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