경매 보증금 날리는 3가지 실수, 돈 지키는 실전 입찰 팁

풍경좋은 전원주택

경매 초보의 보증금을 날리는 3가지 실수: 돈을 버는 것보다 지키는 것이 먼저다

안녕하세요! 어제는 전문가의 논리에 휘둘리지 않는 태도에 대해 말씀드렸습니다. 오늘은 조금 더 경매 실무로 들어가 볼까 합니다.

저는 대부분 소액경매, 주택경매 위주로 말씀드립니다. 왜냐하면 저도 소액경매를 위주로 하고 있거든요. 리스크 없는 물건으로 많이 경매에 참여하자. 가 제 모토입니다. 부동산 경매는 높은 수익을 기대할 수 있는 매력적인 투자처지만, 기초적인 실수를 저지르는 순간 소중한 자산을 한순간에 잃을 수도 있는 냉혹한 시장입니다.

특히 소액으로 투자를 시작하는 초보자들에게는 단 한 번의 실수가 회복하기 힘든 타격이 됩니다. 오늘은 경매 현장에서 빈번하게 발생하는 **대표적인 실수 3가지와 이를 방지하기 위한 실전 팁**을 정리해 보겠습니다.

 

1. 입찰 기일표 작성의 치명적 실수: '공 하나'의 무게

가장 허무하면서도 치명적인 실수는 바로 서류 작성에서 나옵니다. 법원의 긴장된 분위기 속에서 서두르다 보면 예상치 못한 일이 벌어집니다.

• 치명적 실수: 1억 원에 낙찰받으려던 물건에 공을 하나 더 써서 10억 원을 써내는 경우입니다. 이 경우 낙찰은 확정되지만, 잔금을 치를 수 없어 결국 입찰 보증금을 몰수당하게 됩니다. 실제로 현장에서는 수천만 원의 보증금을 날리는 안타까운 사례가 종종 발생합니다.
• 해결 방법: 입찰 당일 법원에서 급하게 쓰지 마세요. '대한민국 법원 경매정보' 사이트에서 서식을 미리 다운로드하여 집에서 차분하게 작성하거나 컴퓨터로 입력해 출력해 가는 것이 가장 안전합니다.
• 현장 팁 1: 만약 입찰표를 이미 냈는데 실수를 인지했다면, 동일 사건에 대해 입찰표를 하나 더 제출하여 해당 입찰 자체를 무효 처리시키는 전략도 고려해 볼 수 있습니다.
• 현장 팁 2:그리고 입찰표를 작성하고 제출하기 전 핸드폰 카메라로 입찰표를 촬영하시고 제출 전이나 후에 다시 한번 확인하세요. 여기서 만약 숫자를 잘못표기 했다면 제출한 후에는 현장 팁 1번의 내용대로 하시면 됩니다.

 

2. 감정가를 시세로 착각하는 위험한 믿음

초보자들이 가장 많이 하는 착각 중 하나가 "감정가가 곧 현재 시세"라고 믿는 것입니다. 하지만 감정가는 살아있는 생물이 아닙니다.

• 시간의 격차: 법원의 감정 평가는 보통 입찰 시점으로부터 6개월에서 1년 전에 이루어집니다. 하락장에서는 감정가가 현재 시세보다 훨씬 높을 수 있고, 반대로 상승장에서는 감정가가 매우 저렴해 보일 수 있습니다.
• 해결 방법: 감정가는 참고용일 뿐입니다. 반드시 현장 조사를 통해 현재의 급매 가격과 전세 시세를 확인해야 합니다. 네이버 부동산의 호가만 믿는 것도 위험합니다. 실제 부동산에 방문하여 '지금 바로 팔 수 있는 가격'을 확인하는 것이 핵심입니다.

 

3. 정보지만 믿는 반쪽짜리 권리 분석

경매 유료 정보지는 편리하지만 만능은 아닙니다. 정보지에 '안전'이라고 적혀 있다고 해서 덮어놓고 믿어서는 안 됩니다.

• 숨겨진 대항력의 위험: 최근 'HUG(주택도시보증공사) 대항력 포기 물건'이 인기입니다. 겉보기에는 문제가 없어 보이지만, HUG가 포기한 임차인 외에 **'다른 선순위 임차인'이 숨어있는 경우**가 있습니다. 이를 발견하지 못하고 낙찰받으면 그 보증금은 오롯이 낙찰자가 인수해야 합니다.
• 해결 방법: 정보지는 가이드로만 활용하고, 반드시 **'매각물건명세서'와 '등기부등본'**을 직접 대조하며 분석해야 합니다. 서류상에 나타나지 않는 유치권이나 건축물대장상의 위반 건축물 여부도 대출 실행에 큰 영향을 미치므로 꼼꼼히 따져야 합니다.

 

결론: 경매는 기술보다 '원칙'이다

돈을 버는 경매보다 더 가치 있는 것은 **내 돈을 잃지 않는 경매**입니다. 오늘 말씀드린 세 가지는 아주 기초적인 내용이지만, 숙련된 투자자들도 간혹 간과하여 큰 손실을 보는 부분입니다.

입찰 전 서류를 다시 확인하고, 시세를 의심하며, 권리를 끝까지 파고드는 꼼꼼함이 당신의 소중한 종잣돈을 지켜줄 것입니다. 조급함을 버리고 원칙을 지키는 투자가 결국 승리로 이어진다는 사실을 잊지 마시기 바랍니다.

 

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