부천 나르샤 다세대 경매 2025타경30996 분석

신축빌라 경매

 

부천 나르샤 경매 분석: 안전권리 + 16% 수익 전략

2019년 준신축·상동/중동 핵심 생활권·역세권 접근성과 HUG 임차권 사건 특성을 기반으로, 안전한 권리구조와 15~16% 수익률을 달성할 수 있는 실전 입찰 전략을 정리했습니다.

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1. 권리 분석: 인수금 0원의 완전 안전 물건

첨부판례 분석에 따르면 본 물건(2025타경30996)은 한국도시보증공사(HUG)의 임차권 등기 경매 사건이며, 낙찰자가 인수해야 하는 금액은 단 1원도 없습니다. 이는 경매 초보자들이 가장 두려워하는 “임차인 보증금 인수 리스크”가 완전히 제거된 상태임을 의미합니다.

1.1 왜 인수금이 0원인가?

• 임차권 등기가 말소기준권리(MGG)이며 경매신청권리이기 때문
• HUG가 법원에 “잔존 보증금 채권 포기 + 임차권등기 말소 동의” 확약서를 제출
• 따라서 미배당 보증금을 낙찰자가 인수할 법적 근거가 없음

결론: 권리상 전액 소멸. 낙찰자는 인수금 0원을 확정적으로 보장받습니다. 이 점은 상동·중동 역세권 준신축 경매 중에서도 매우 높은 안전성으로 평가됩니다.

1.2 명도 리스크 및 비용

후순위 전입자 2명(2024년 전입)은 대항력이 없어 인수금은 없으나, 명도 협의가 필요하므로 명도비 200만 원을 고정 비용에 반영합니다.

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2. 빠른 매도(A등급) 조건: 2019년 준신축 + 1호선 중동역 생활권

본 물건은 중동역 도보권 생활 인프라를 누릴 수 있는 위치입니다. 특히 부천의 핵심 상업 인프라(롯데·현대백화점, 홈플러스, 상동호수공원 등)에 대한 접근성이 좋아 빠른 환금성(A등급) 판정을 할 수 있습니다.

2.1 빠른 매도 여부 정밀 검증

【표1】 빠른 매도(상품성) 평가

항목	내용	평가
준신축 연식	2019년 준공	A
면적/상품성	전용 10.81평 / 엘리베이터 있음	A
역세권 여부	1호선 중동역 도보권	A
생활 인프라	상동·중동 중심 상권 공유	A

요약하면 물건의 ‘팔리는 힘(환금성)’은 매우 강하며, 낙찰 후 매도 전략이 명확하게 세워지는 구조입니다.

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3. 실거래 시세 확정: 보수적 매도가 1억 7,800만 원

첨부 데이터에 따르면, 유사 준신축 평형 거래는 1억 7천 후반~1억 8천 초반에서 형성되고 있습니다. 여기서는 가장 보수적인 기준으로 178,000,000원을 매도가로 확정합니다.

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4. 수익률 기반 최대 입찰가 계산

본 분석에서는 수익률 15%와 18% 두 구간을 기준으로 계산했습니다. 고정비(수리 500만 + 법무 120만 + 명도 200만)는 총 8,200,000원으로 산정됩니다.

4.1 최대 입찰가 산정 공식

B_max = ((S - F) × 0.85 - P) / (1.011 × 0.85)

4.2 수익률별 최대 입찰가 결과

【표2】 목표 수익률별 최대 입찰가

구분	수익률	최대 입찰가
안정권	15%	136,882,543원
고수익권	18%	130,668,556원

4.3 권장 입찰가

권장가: 135,000,000원
세후 수익률 약 16% 확보 가능 최대 입찰가 1.368억(15%)과 고수익권 1.306억(18%)의 중간 지점으로 가장 합리적인 안전 입찰선입니다.

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5. 최종 결론: 부천 상동·중동 핵심 입지의 고안전·고수익 물건

본 물건은 권리·입지·수익률의 3박자가 모두 충족된 매우 드문 구조의 경매 물건입니다. 특히 HUG가 보증금 인수 책임을 제거했다는 점에서 리스크 대비 수익률이 탁월합니다.

• 인수금 0원의 완전 안전 물건
• 2019년 준신축 + 1호선 중동역 생활권
• 빠른 매도 가능성 높은 A등급 물건
• 권장 입찰가 1.35억 → 세후 16% 기대수익

향후 상동·중동 신축 및 준신축 수요는 지속될 가능성이 높아 중·단기 매도 전략 모두 유효한 투자처로 판단됩니다.