🔑 최선순위 전세권 대항력 함정 분석
낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 반전 시나리오
"전입이 늦으니 안심하고 입찰해도 된다? 이 한마디가 수억 원의 보증금 인수를 부릅니다."
5년 동안 전업 투자자로 활동하며 가장 안타까웠던 순간은, 초보 투자자들이 단순한 '날짜 비교'만 믿고 최선순위 전세권 물건에 뛰어들었다가 거액의 보증금을 인수하는 사고를 목격할 때입니다. 전세권 기반의 말소기준권리는 일반 근저당과는 전혀 다른 법리 구조를 가집니다. 오늘 분석할 내용은 전세권 소멸 후에도 임차인의 대항력이 '부활'하는 특수 사례입니다. 실전 전업 투자자의 시각에서 이 치명적인 함정을 어떻게 피해야 하는지 정리해 드립니다.
최선순위 전세권이 소멸한 뒤에도 임차인의 대항력이 유지되어 낙찰자가 거액의 보증금을 인수해야 하는 사례가 빈번합니다. 이 글은 전세권과 말소기준권리 구조를 실제 사례를 통해 해설한 전문가용 권리분석 가이드입니다.
1. 🥇 권리 분석의 기본 원칙과 말소기준권리 판단
경매 권리 분석에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 말소기준권리(MGG)입니다. 특히 전세권이 최선순위일 때는 일반적인 근저당 기반 MGG와 전혀 다른 법리가 적용되므로 주의가 필요합니다.
1.1. 전세권과 강제경매가 함께 존재할 때 판단 방법
전세권이 최선순위라면 소멸 여부는 '배당신청'에 따라 결정되지만, 그보다 뒤 순위의 임차인 전입은 단순한 순위 비교만으로 판단할 수 없습니다.
【표 1】 경매 물건 권리관계 요약
| 권리 구분 | 시점 | 배당 여부 | 낙찰자 인수 |
|---|---|---|---|
| 전세권 | 가장 빠름 | 배당 신청 | 소멸 |
| 임차인 전입 | 전세권 이후 | - | 인수 가능성 높음 |
2. ⚖️ 최선순위 전세권의 대항력 '특수 법리'
최선순위 전세권은 특수한 법리 구조를 가지며, 전세권이 소멸한 뒤 뒤에 전입한 임차인의 대항력이 부활하거나 유지되는 판례가 존재합니다.
📌 핵심 법리: 임차인의 대항력이 부활하는 이유
최선순위 전세권이 배당을 통해 소멸하더라도, 임차인의 전입과 점유가 전세권 뒤에 존재할 경우 대항력이 인정될 가능성이 매우 높습니다. 이 경우 낙찰자는 미배당 보증금을 전액 인수해야 합니다.
3. 🧭 최종 결론: 실전 행동 전략
최선순위 전세권 물건은 반드시 정밀 분석 후 접근해야 합니다. "전입이 늦다"는 사실 하나에 매몰되지 말고, 권리의 행간을 읽는 능력을 키우셔야 합니다.
💡 전업 투자자의 실전 경매 리포트 (함께 읽기)
경매의 '반전 시나리오'와 리스크 관리를 위해 반드시 함께 보셔야 할 리포트입니다.
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