[의정부 빌라 경매] 2024타경87108 권리분석 및 시세

부동산 경매정보

[의정부 빌라 경매] 2024 타경 87108 정밀 리포트
"HUG 확약 조건과 실거래 데이터 기반의 완벽 입찰 가이드"

경기도 의정부시 의정부동에 위치한 이번 경매 물건은 2025년 12월 24일 의정부지방법원 본원에서 매각을 앞두고 있습니다. 감정가는 2억 3,400만 원으로 책정되어 있으나, 최근 빌라 시장의 하향 안정세와 실제 거래 내역을 분석해 볼 때 감정가 그대로를 신뢰하는 것은 매우 위험한 접근입니다. 본 리포트에서는 국토부 실거래가 데이터와 권리 관계를 종합하여, 고가 낙찰을 방지하고 수익률 15%를 확보할 수 있는 냉정한 투자 전략을 제시합니다.

1. 경매 물건 기본 분석 자료

사건번호	2024타경87108 (의정부 본원 경매 7계)	감정평가액	234,000,000원
전용면적	38.75㎡ (실평수 약 11.72평)	최저매각가격	신건 (100%) 기준
보증금/임차인	175,000,000원 (대항력 있음 / HUG 승계)	매각기일	2025. 12. 24 (수) 10:30~

2. 심층 권리분석: 대항력 포기 확약의 강력한 메리트

본 물건은 겉보기엔 매우 위험해 보입니다. 임차인 이동교 씨가 말소기준권리보다 빠른 전입일(2021.05.13)을 갖춘 '대항력 있는 임차인'이기 때문입니다. 그러나 다음의 주택도시보증공사(HUG) 관련 서류를 확인하면 상황은 반전됩니다.

• 임차보증금 반환 채권의 양도: 임차인의 대항력은 현재 보증금을 대위변제한 HUG가 승계한 상태입니다.
• ⭐ 대항력 포기 확약서 제출: HUG는 본 경매 사건에 대해 "배당에서 변제받지 못하는 잔여 보증금에 대해 매수인(낙찰자)에게 대항력을 행사하지 않겠다"는 확약서를 제출하였습니다.
• 권리 분석 결론: 낙찰자는 낙찰 금액 이외에 임차인의 보증금을 추가로 인수할 법적 책임이 전혀 없습니다. 권리상 무결점 물건이므로 안심하고 입찰가 산정에만 집중할 수 있습니다.

3. 시세 분석: 데이터가 말하는 진정한 가치 (1억 5천만 원)

본 포스팅의 핵심 분석 구간입니다. 감정가 2.34억은 시장의 현실을 반영하지 못하고 있습니다. 인근 전좌로 일대의 국토부 실거래 데이터를 통해 실제 매매 가능한 시세를 산출해 보았습니다.

• 최근 실거래 사례 비교: 본 물건과 전용면적이 유사한 인근 HS골든뷰 및 다세대 주택들의 최근 거래 내역을 보면, 1억 4,500만 원에서 1억 5,000만 원 사이에서 매매가 이루어지고 있습니다.
• 시세 산정 근거: 유사한 조건의 빌라가 1.5억 이하에서 거래되는 시장 상황에서, 감정가에 기반한 입찰은 큰 손실로 이어질 수 있습니다. 본 물건의 현실적 시세는 1억 5,000만 원으로 잡는 것이 가장 합리적입니다.
• 수익률 15% 기반 입찰가 제안:
  - 목표 수익금: 약 2,250만 원 (시세 1.5억의 15%)
  - 권장 입찰 구간: 1억 2,000만 원 ~ 1억 2,500만 원 내외
  - 이 구간에서 낙찰 시 취득세와 명도비를 고려하고도 충분한 안전마진 확보가 가능합니다.

4. 입지 환경 및 GTX-C 노선 가치 분석

본 물건의 가치를 지탱해 주는 가장 큰 요소는 '교통 인프라의 확장성'입니다.

• 의정부역 역세권 (도보 11분): 지하철 1호선 의정부역까지 약 750m 거리로, 성인 기준 도보 11분 내외로 접근이 가능하여 직장인 임차 수요가 매우 탄탄합니다.
• GTX-C 노선 착공 (2028년 개통 예정): 현재 착공에 들어간 GTX-C가 완공되면 삼성역까지 20분대 이동이 가능해집니다. 이는 단순한 교통 호재를 넘어 의정부 부동산 시장의 가격 하락을 방어하는 강력한 지지선 역할을 합니다.
• 초품아 수준의 교육 인프라: 의정부중앙초등학교가 도보 5분(300m) 거리에 있어, 자녀를 키우는 실거주 층의 선호도가 높습니다.
• 상권 밀집 지역: 신세계백화점 의정부점, 로데오거리, 제일시장 등 의정부의 핵심 인프라가 반경 1km 내에 집중되어 주거 편의성이 최상급입니다.

5. 입찰 전 필수 현장 임장(답사) 체크리스트

데이터가 완벽해도 현장에서만 확인할 수 있는 리스크가 있습니다. 입찰 전 다음 사항을 확인하십시오.

• 물건지 점유 상태: 현재 임차인 외에 다른 점유자가 있는지, 혹은 공실 여부를 확인하여 명도 난이도를 가늠해야 합니다.
• 관리비 체납 확인: 빌라의 경우 관리비 체납액이 수백만 원에 달하는 경우가 있으므로 관리사무소 또는 이웃을 통해 파악이 필요합니다.
• 건물 내부 컨디션: 외벽 누수 흔적이나 결로 상태를 육안으로 확인하고, 필로티 주차장의 주차 가능 대수 등 실거주 편의성을 체크하십시오.
• 인근 부동산 의견 청취: 여러 곳의 부동산을 방문하여 최근 1억 4,500만 원 거래건의 특수성 여부와 급매물 존재 여부를 반드시 교차 검증하십시오.

💡 블로그 운영자의 최종 분석 견해

"본 2024타경87108 물건의 핵심 전략은 '감정가의 환상을 버리는 것'입니다. 국토부 실거래 분석 데이터가 보여주듯 시세는 이미 1억 5,000만 원 선으로 조정되었습니다. HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 권리상 하자가 없다는 소문이 나면 입찰자가 몰릴 가능성이 높습니다. 분위기에 휩쓸려 1.3억 이상의 과한 금액을 쓰기보다는, 냉정하게 1억 2,000만 원 중반대에서 승부를 보시길 권장합니다. 안전마진을 확보한 낙찰은 시간이 지날수록 GTX 개통 호재와 함께 큰 자산으로 돌아올 것입니다."

[법적 책임 제한 안내]
본 리포트는 제공된 공적 장부와 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 바탕으로 작성된 분석 글입니다. 작성자는 정보의 정확성이나 완벽성을 보장하지 않으며, 이로 인해 발생하는 투자 결과에 대한 법적 책임은 입찰자 본인에게 있습니다. 반드시 현장 방문과 전문가의 최종 조언을 구하신 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.