고양동 993 경매분석, 1.25억 시세 기준 세후 15% 수익 전략

고양동 세중더클래스 경매 정보 분석

 

[고양동 경매분석] 세중 더클래스 빌라 정밀 리포트
세후 15% 수익을 위한 '기다림의 미학'과 입지 팩트 체크

"경매의 본질은 낙찰이 아니라 수익입니다. 누구나 탐내는 가격보다, 나만 아는 수익 구간을 기다려야 합니다."

5년 차 전업 투자자로서 경매 시장을 보며 느끼는 점은, 많은 분이 '낙찰' 자체에 몰입해 정작 수익을 놓친다는 것입니다. 오늘 분석할 고양동 세중더클래스(2025타경 6318)는 입지가 훌륭하지만, 현재 가격에서는 함정이 숨어 있습니다. 감정가라는 환상을 걷어내고, 실제 거래 가능한 '급매가'를 기준으로 세후 15% 수익을 뽑아내는 실전 시뮬레이션을 공유합니다. 냉정한 데이터 분석만이 당신의 자산을 지킵니다.

1. 고양동 세중더클래스의 입지적 가치

고양동은 삼송·지축의 배후 주거지로서 탄탄한 수요층을 보유하고 있습니다. 특히 본 물건은 서울 도심권 진입이 용이한 광역버스망(9709번, 1082번 등)과 도보권 학군(목암초·중, 고양고)을 갖춰 실거주 수요가 꾸준한 곳입니다.

2. 세후 순이익 15%를 위한 입찰가 역산

매도 목표가	125,000,000원 (보수적 급매가)
목표 세후 순이익	18,750,000원 (15%)
최종 도출 입찰가	89,000,000원

※ 2011년식 빌라로 샤시나 보일러 등 큰 목돈이 드는 항목은 사전 체크가 필수입니다. 낙찰 후 500만 원 규모의 부분 리모델링을 통해 상품 가치를 높이는 전략을 추천합니다.

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3. 🧭 전업 투자자의 최종 전략 견해

현재 1회 유찰가인 1.04억은 수익률 면에서 매력이 떨어집니다. 2회 유찰(최저가 약 7,300만 원) 시점을 노려야 하며, 우리가 도출한 마지노선인 8,900만 원을 지켜 소신껏 응찰하는 것이 핵심입니다.

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본 분석은 공개 데이터를 기반으로 한 개인적 견해입니다. 경매 투자는 현장 조사와 미납 관리비 확인 등 철저한 사전 점검이 필요하며, 모든 투자 책임은 본인에게 있습니다.