천안 부경타운하우스 경매 낙찰 전략과 실전 수익 분석

전안 다세대빌라 경매물건

부동산 경매 시장에서 감정가 대비 34%라는 숫자는 투자자의 심장을 뛰게 만듭니다. 하지만 그 낮은 가격 뒤에는 수많은 경쟁자의 눈치싸움과 대중 심리가 숨어있기 마련입니다. 오늘은 제가 직접 1월 6일 입찰에 참여했던 충남 천안시 병천면 부경타운하우스의 사례를 통해, 왜 경매가 '운'이 아닌 '철저한 계산'의 영역인지 그 생생한 기록을 공유합니다.

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1. 물건의 기본 정보 및 입지 분석

가장 먼저 우리가 살펴볼 것은 물건의 뼈대입니다. 경매는 숫자로 시작해서 숫자로 끝나는 게임이기 때문입니다.

• 사건번호: 2025타경 11490 (물건번호 2번)
• 물건유형: 다세대빌라 (단지형 타운하우스)
• 소재지: 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 208동 4층 505호
• 전용면적: 39.98㎡ (약 12.09평) - 1~2인 가구 및 학생 수요에 최적화된 소형 평수
• 준공년도: 2018년 7월 25일 (약 7년 차 준신축급)
• 감정가: 101,000,000원
• 최저가: 34,643,000원 (감정가 대비 34.3% 수준)

📍 입지 및 생활환경 (분석 등급: B)
본 물건은 천안 외곽에 위치하고 있지만, 강력한 배후 수요 지를 품고 있습니다. 바로 한국기술교육대학교(제1캠퍼스)가 인접해 있다는 점입니다. 대학가 인근 빌라는 일반 주택가와 달리 학생 및 교직원이라는 명확한 타깃 수요가 존재하여 공실 리스크를 최소화하고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 입지입니다.

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2. 꼼꼼한 권리분석 및 리스크 점검

경매에서 가장 무서운 것은 '인수하는 권리'입니다. 하지만 이 물건은 권리상 매우 깨끗한 사례입니다.

① 등기부 현황 및 말소기준권리

2019년 11월 27일 설정된 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 매각물건명세서를 확인한 결과, 낙찰 후 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리나 가처분은 존재하지 않는 것으로 파악되어 권리상 안전한 물건입니다.

② 임차인 분석 및 명도 리스크

• 조사된 임차내역 없음: 법원 매각물건명세서상 조사된 임차 내역이 없습니다.
• 관리실 확인 결과: 제가 직접 현장을 방문하여 관리실을 통해 확인한 결과, 현재 해당 호수는 공실 상태라는 답변을 받았습니다. 이는 명도 과정에서 발생할 수 있는 이사비 협상이나 강제집행 리스크가 거의 없음을 의미하며, 낙찰 후 빠른 수리와 매도를 가능케 하는 핵심 요소입니다.
• 특이사항: 비고란에 현황은 4층이나 505호로 표시되어 있다는 내용이 있으므로, 실제 입찰 전 현관문의 표시를 대조하는 과정이 반드시 필요합니다.

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3. 1월 6일, 설레는 마음으로 향한 천안지원 입찰기

"최저가 근처에서 되면 좋고, 안 되면 병천순대나 한 그릇 먹고 오자."

이런 가벼운 마음으로 1월 6일 입찰장에 들어섰습니다. 사실 제 마음 한구석에는 약 5% 정도의 요행을 바라는 기대가 있었습니다. 연말연시는 투자자들이 쉬어가는 타이밍이고, 앞서 진행된 1번 물건이 단독 낙찰된 사례를 보며 이번 2번 물건은 경쟁이 덜할 수도 있겠다는 판단 때문이었습니다.

저는 3,500만 원 중반에 입찰표를 던졌지만, 결과는 총 5명의 입찰자 중 제가 꼴찌였습니다. 낙찰가는 제가 예상했던 이전 회차의 적정 낙찰가인 5,200만 원 선을 훌쩍 넘어섰습니다.

💡 여기서 얻은 교훈:
3차 유찰 물건은 최저가가 낮아진 만큼 대중의 시선이 한꺼번에 쏠리게 됩니다. 어차피 5,200만 원 이상 쓸 계획이었다면 경쟁이 덜한 2차 유찰 시점에 들어오는 것이 정석적인 전략이었을 것입니다. 경매는 운이 아니라 정확한 시세와 대중 심리를 읽는 정밀한 계산의 영역임을 다시금 체감했습니다.

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4. 데이터로 증명하는 수익성 시뮬레이션

패찰의 아픔은 뒤로하고, 이 물건의 진짜 가치를 시뮬레이션해 보겠습니다. 여러분도 본인만의 계산식을 세워보시기 바랍니다.

항목	상세 내용	비고
목표 매도가	65,000,000원	최근 실거래가 범위 반영
권장 낙찰가	52,000,000원	종전 회차 낙찰가 기준
필수 경비	약 6,500,000원	취득세, 법무비, 수리비 반영
목표 세후 수익	약 700~900만 원	단기 매도 양도세 15% 적용

최근 실거래 데이터를 보면 6,300만 원에서 6,600만 원 사이의 거래가 꾸준히 발생하고 있습니다. 보수적으로 6,500만 원에 매도한다고 가정할 때, 정석적인 입찰가인 5,200만 원에 낙찰받더라도 충분히 매력적인 수익을 거둘 수 있는 물건이었습니다.

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5. 결론: 경매는 '운'이 아니라 '정석'이다

이번 천안 빌라 입찰 경험을 통해 얻은 핵심은 명확합니다. 요행을 바라기보다는 철저한 시세 분석을 통해 내가 남길 마진을 확정하고, 그 가치에 맞는 가격을 써내는 것이 낙찰의 정석입니다. 3차 유찰의 낮은 최저가에 현혹되어 낮은 가격만 고집하기보다, 적정 시점에 과감하게 승부수를 띄우는 것이 진정한 투자자의 자세임을 배웠습니다.

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작성자 주: 본 포스팅은 필자의 실제 입찰 경험을 바탕으로 작성되었으며, 투자 결과에 대한 책임은 본인에게 있습니다. 반드시 현장 확인 후 투자 결정을 내리시기 바랍니다.