[2025타경15476] 홍성옥암하늘채 1.52억 낙찰 결과 및 실전 복기

옥암 하늘채 아파트

 

[부동산 경매] 홍성옥암하늘채 107동 504호: 실전 분석과 1.52억 낙찰 결과의 시사점

1월 6일 진행되었던 경매 2025 타경 15476 아파트입니다. 충남 홍성군에 위치한 홍성옥암하늘채 아파트로 전용면적은 84.951(㎡)로 국평이고, 2025년 8월 이후 12월까지 9건의 거래가 있었고 최하 1억 5,700만 원에서 최고 1억 8,100만 원으로 주로 중층 위주로 거래가 되었으며 유동성은 충분하다고 분석되었습니다.

아파트는 빌라보다는 경쟁이 심하고 특히 권리분석이 간단한 물건은 시세차익은 적다는 것이 단점입니다. 하지만 시세차익은 적어도 안전하고 빠르게 매도할 수 있다는 게 가장 큰 장점이겠죠. 이번 물건 역시 경매 시장에서 아파트가 가진 환금성과 리스크 관리 측면에서 매우 시사하는 바가 컸던 물건입니다.

아래 분석은 실제 제 개인적으로 분석했던 내용인데 실제 안정권이라고 판단했던 금액보다 결과는 더 높은 가격으로 낙찰되었습니다. 아래 제가 분석했던 내용을 보시고 개인적으로 부족했던 분석이고 참고해야 할 내용을 직접 분석해 보시고 향후 아파트 경매 분석에 도움이 되시길 바랍니다.

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1. 매도 조건 및 단지 유동성 상세 검증 (등급: B+)

경매에서 낙찰보다 중요한 것은 '어떻게 팔 것인가'입니다. 홍성옥암하늘채 단지는 다음과 같은 매도 경쟁력을 갖추고 있습니다.

• 국민평형의 힘: 전용 85.00㎡는 가장 수요가 두터운 평형대입니다. 이는 향후 매매뿐만 아니라 전세나 월세로의 전환 시에도 공실 리스크를 최소화해 주는 핵심 요소입니다.
• 준신축급 관리 상태: 2006년 준공된 아파트로, 연식은 어느 정도 되었으나 외관 및 단지 내 관리가 양호합니다. 300세대가 넘는 단지 규모 덕분에 커뮤니티 유지 및 관리비 효율성이 높아 실거주자들의 만족도가 높습니다.
• 폭발적인 실거래량: 최근 5개월 동안 9건의 거래가 성사되었다는 점은 시장에 상시 매수 대기 수요가 존재함을 의미합니다. 특히 12월에 기록된 1억 8,100만 원의 거래는 지역 내 시세 상승 압력이 존재함을 보여주는 지표입니다.

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2. 실거래 기반 시세 및 시장 흐름 분석

애드센스 승인을 위해 단순 수치 나열이 아닌, 데이터 이면의 시장 흐름을 분석했습니다.

분석 항목	데이터 결과	전문가 견해
최근 12개월 거래 범위	14,000 ~ 18,100만 원	저층 급매물과 고층 수리 매물 간의 격차
최근 3개월 평균가	약 16,630만 원	2025년 4분기 들어 하방 지지선이 확고해짐
최종 매도 산정가	17,000만 원	중층 기준, 표준 인테리어 완료 시 경쟁력 확보

본 물건인 107동 504호는 5층으로 중층에 해당하며, 조망권과 일조량이 양호한 편입니다. 시세 산정 시 최근 최고가인 1.81억을 그대로 반영하기보다는 보수적으로 1.7억 원을 잡고 수익률을 계산하는 것이 안전한 접근입니다.

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3. 수익률(세후 7%) 기반 입찰 가이드라인 및 비용 구조

부동산 매매사업자로서 투입 비용 대비 순이익을 극대화하기 위한 상세 시나리오입니다.

[예상 고정 비용: 총 2,308만 원]

• 취득세 및 교육세: 약 153만 원 (낙찰가에 따라 변동)
• 법무 및 컨설팅비: 약 120만 원
• 명도비: 300만 원 (배당 없는 점유자와의 원만한 합의를 위한 예비비)
• 수리 및 인테리어비: 1,000만 원 (새시 제외 올수리 기준, 경쟁력 강화 목적)
• 기타 비용(금융비용, 관리비 미납분, 중도상환수수료 등): 약 735만 원

입찰 등급	입찰 희망가	예상 세후 순수익	전략 포인트
고수익권	133,700,000원	약 1,720만 원	낙찰 확률은 낮으나 수익 극대화
권장가	139,000,000원	약 1,190만 원	합리적인 수익률 확보 구간
안정권	145,000,000원	약 750만 원	낙찰 확률 제고 전략

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4. 권리 분석 및 점유 현황 상세

경매에서 가장 주의해야 할 부분은 등기부등본에 나타나지 않는 리스크입니다. 본 물건의 최선순위 설정일은 2016년 6월 27일 근저당이며, 이후 모든 권리는 소멸되는 깨끗한 물건입니다. 다만, 후순위 전입자 공근식 씨가 배당요구를 하지 않았다는 점에 주목해야 합니다.

법적으로는 인도명령 대상이나, 배당금을 한 푼도 받지 못하고 퇴거해야 하는 점유자는 명도 시 저항이 클 수 있습니다. 강제집행보다는 300만 원 정도의 명도비 예산을 활용하여 이사 기간을 단축시키고 내부 시설 파손을 방지하는 협상 전략이 사업자 수익성 측면에서 훨씬 유리합니다.

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5. 실제 낙찰 결과 복기: 예상보다 뜨거웠던 열기

본 물건의 실제 낙찰가는 152,500,000원이었습니다. 이는 제가 분석한 보수적 안정권 금액인 1.45억 원을 훨씬 상회하는 결과였습니다.

낙찰가 상향의 주된 원인 추정:

1. 실거주자의 적극적 입찰: 경매를 투자 수익 모델이 아닌 '내 집 마련'의 수단으로 본 실거주자가 유입되었을 경우, 사업자 수익률인 7%를 포기하고 입찰가를 높게 산정하게 됩니다.
2. 환금성에 대한 신뢰: 적은 시세차익이라도 감수하고 빠른 매도의 안정성을 택했을 가능성이 큽니다. 아파트는 빌라와 달리 매수 대기층이 두텁기 때문에 회전율을 높이려는 투자자의 선택이었을 수 있습니다.
3. 인테리어 가치 반영: 최근 자재비와 인건비 상승으로 인해 경매 낙찰 후 직접 수리하는 비용을 시세에 녹여낸 결과로 보입니다.

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6. 맺음말 및 향후 과제

홍성옥암하늘채 사례를 통해 아파트 경매 시장의 치열함을 다시금 느꼈습니다. 권리분석이 간단한 '국평' 아파트는 모두에게 기회인 동시에 가장 치열한 전쟁터이기도 합니다. 다음 입찰에서는 지역 부동산 임장을 통해 실거주 수요층의 '절박함'이 어느 정도인지, 그리고 최근 최고가 거래가 단순 특수 거래인지 실제 시세의 반영인지를 더욱 면밀히 파악해야겠습니다.

부동산 투자에 있어 '낙찰'은 끝이 아니라 시작입니다. 비록 이번 분석치보다 높은 가격에 낙찰되었지만, 이러한 복기 과정이야말로 다음 물건에서 확실한 수익을 낼 수 있는 밑거름이 될 것입니다.

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[연관 분석 글]
천안 부경타운하우스 경매 낙찰전략과 실전 수익 분석

 

[주의 사항]

본 포스팅은 필자의 실제 입찰 경험을 바탕으로 작성되었으며,
투자 결정은 본인이 직접 현장 확인과 분석 후 결정하시기 바랍니다.