충청남도 천안시 동남구 목천읍 목천안터2길 19
2025년 11월 입찰 예정인 ‘천안 목천신도브래뉴2차 아파트’ 경매 사건(2025타경10576)을 상세 분석합니다. 이 글에서는 권리분석, 입지 및 시세 흐름, 수익률 계산과 입찰 전략까지 초보 투자자도 이해할 수 있도록 설명합니다. 또한 실제 입찰을 고려할 수 있는 적정 입찰가 가이드를 함께 제공합니다.
1. 권리분석 - 말소기준권리와 인수 위험 없는 물건
● 말소기준권리 정보
- 설정일: 2016.08.11
- 채권자: 한국자산관리공사
- 채권최고액: 168,000,000원
- 말소기준권리: 근저당권
말소기준권리란?
경매에서 권리 소멸의 기준점입니다. 이 기준보다 후순위로 설정된 권리는 대부분 경매로 소멸되고, 이전 권리는 매수인이 인수해야 합니다.
● 본 물건 권리관계 요약
- 말소기준권리 이전 권리 없음 → 인수되는 권리 없음
- 후순위 가압류, 압류 다수 → 모두 경매로 소멸
- 전입세대 없음 → 대항력 있는 임차인 없음
- 배당요구 종기일 경과 → 추가 배당요구자 없음
✅ 결론: 등기부상 깨끗한 권리관계로 인수 위험이 없는 매우 안전한 경매물건입니다.
2. 입지 및 시세 흐름 분석
● 입지 특성 (생활, 교통, 학군)
- 위치: 천안시 동남구 목천읍
- 교통: 목천IC까지 차량 3분, KTX천안아산역 약 20분 거리, 목천터미널 도보 6분
- 학군: 초·중·고 모두 차량 10분 내외, 도보 통학도 가능
- 생활 인프라: 하나로마트, 농협, 은행, 약국, 편의점 등 도보 생활권
- 단지 구성: 총 957세대의 중대형 아파트 단지, 남향 위주 배치, 84㎡ 비중 60% 이상
✅ 입지 총평: 지방 기준에서는 상중급 이상 입지, 실거주 수요 풍부하며 유동성 확보도 양호한 단지입니다.
● 실거래 시세 비교 (2024~2025)
| 거래일 | 층수 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 7층 | 1.83억 | 동일단지 |
| 2024.12 | 10층 | 1.79억 | 유사평형 |
| 2024.05 | 3층 | 1.74억 | 저층 |
- KB시세(2025.10): 1.76억 ~ 2.05억
- 감정가 기준 최저가: 1.337억
- 시세 대비 할인율: 약 27%
- 보수적 매도가 기준: 1.80억 가정
✅ 시세 요약: 최근 실거래 평균가 기준으로 1.8억 수준으로, 감정가 대비 상당한 저가 접근이 가능한 물건입니다.
3. 수익률 분석 및 입찰 전략 가이드
● 총 투자비용 예상 (입찰가 기준 1.337억)
| 항목 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 입찰가 | 133,700,000 | 최저가 기준 |
| 취득세 (1.1%) | 1,470,700 | 1주택 기준 |
| 법무사 비용 | 1,200,000 | 위임 기준 |
| 수리비 | 5,000,000 | 도배, 장판 등 간단 보수 |
| 기타비용 | 500,000 | 인지대, 교통비 등 |
| 총합계 | 141,870,700원 |
● 수익률 계산 (매도가 1.80억 기준)
- 세전 수익: 38,129,300원
- 세후 순익 (15% 세금 반영): 약 32,409,905원
- 세후 수익률: 약 22.8%
● 목표 수익별 입찰가 가이드
| 목표 세후수익 | 적정 입찰가 | 세후 수익률 |
|---|---|---|
| 1,000만 원 | 1.60억 | 약 5.9% |
| 1,500만 원 | 1.54억 | 약 9.2% |
| 2,000만 원 | 1.48억 | 약 12.7% |
✅ 현실적으로 가장 이상적인 입찰가: 1.54억 내외
🔚 결론 및 요약 전략
● 결론 요약
- 권리관계: 말소기준권리 명확, 인수 리스크 없음
- 입지: 지방 중소도시 기준 상위권, 실거주 수요 뚜렷
- 가격: 시세 대비 20% 이상 저렴한 접근 가능
- 수익률: 세후 기준 20% 이상 가능성 있음
● 입찰 전략 제안
- 보수 전략: 1.48억 (세후 2,000만 원 확보)
- 적정 전략: 1.54억 (무난한 수익률)
- 공격 전략: 1.58억 (다수 경쟁 시)
- 비추천 전략: 1.60억 이상 (수익률 급감)
● 리스크 요약
| 리스크 | 내용 | 대응 |
|---|---|---|
| 유동성 | 지방 중대형 아파트는 거래 속도 느림 | 6개월 이상 매도 계획 확보 |
| 설비 노후 | 2005년 준공, 수리 필요 가능성 | 경량 보수 500만 원 예산 포함 |
| 경쟁자 | 2~3명 낙찰 경쟁 예상 | 초과 입찰 지양, 전략 유지 |
📌 초보 투자자를 위한 TIP
- 등기부 말소기준권리를 먼저 분석하세요
- 임차인 유무는 반드시 현장조사와 병행하세요
- ‘얼마 벌 수 있나?’가 아닌 ‘얼마를 써야 하나?’ 기준으로 입찰가를 계산하세요