2025 타경 468 사건은 천안시 동남구 신방동에 위치한 신방한라비발디 아파트 84.97㎡ 물건으로, 실거주 수요와 투자 수익률을 모두 고려해 볼 수 있는 경매 대상입니다. 이 글에서는 기준 시세 설정, 세후 수익률 분석, 입찰가 계산까지 실전 입찰을 위한 전 과정을 상세히 다룹니다.
세후 7% 수익률이 기준이 되는 이유
세후 7% 수익률은 경매 투자에서 매우 현실적인 목표 수치입니다. 투자자들이 가장 선호하는 수익률 구간은 세후 기준 5~7%로, 이 범위는 수익성과 낙찰 가능성 사이에서 균형을 이룰 수 있는 수준입니다.
10% 이상의 수익률을 목표로 하면, 입찰가가 너무 낮아져 실질적으로 낙찰 가능성이 거의 사라지게 됩니다. 반대로 3~4% 수준의 수익률은 기대 수익이 너무 낮아 투자 리스크 대비 매력이 떨어집니다.
특히 경매는 반복적인 응찰이 필요한 게임입니다. 평균적으로 5회 이상 응찰 시 한 건 정도의 낙찰 확률을 염두에 두고 전략을 짜는 것이 일반적이며, 이때 수익률 기준선을 세워야 입찰가 계산이 가능해집니다.
또한 수익률을 계산할 때는 단순한 매매 차익 외에도, 취득세, 법무비용, 간단한 수리비, 명도 비용, 양도소득세 등 실질 비용을 모두 포함시켜야 합니다. 이 모든 비용을 고려한 후에도 세후 순수익이 기준 매도가의 7%를 넘는다면, 실전 투자로서 의미 있는 딜이 되는 것입니다.
실거래 시세 기준 설정 (2억 4천만 원)
2025타경468의 대상 물건은 천안시 동남구 신방동 1893번지에 있는 신방한라비발디 84.97㎡입니다. 국토부 실거래가 자료를 살펴보면, 최근 동일 단지 및 평형대 기준으로 실거래가는 2.2억 원에서 2.6억 원 사이에 분포되어 있습니다.
일부 거래는 3억 이상으로 확인되지만, 이는 동·층·옵션 차이 등 특이성을 반영한 케이스로 판단되며, 이 글에서는 평균값과 중앙값이 일치하는 2억 4천만 원을 기준 시세로 설정하였습니다.
보수적인 기준 시세를 설정하는 이유는 낙찰 이후 매도 시점에 변동 가능성을 고려하기 위함입니다. 경매 입찰자는 보유 기간 중 금리, 시장 침체, 지역 수요 변동 등 다양한 리스크에 노출될 수 있으므로, 실거래 평균보다 소폭 낮은 기준을 활용하는 전략이 보다 안전한 접근입니다.
이러한 기준 시세 설정은 이후 입찰가 계산과 수익률 분석의 기준점이 되며, 실전에서 반드시 명확히 정해두고 접근해야 할 요소입니다.
최대 입찰가 계산 및 전략 설정
세후 7% 수익률을 만족시키기 위해서는 아래와 같은 전제하에 입찰가를 역산할 수 있습니다.
- 기준 매도가: 240,000,000원
- 목표 세후 순수익: 16,800,000원 (2400만 × 7%)
- 수리비: 5,000,000원
- 취득세: 입찰가의 약 1.1%
- 법무/기타 비용: 1,200,000원
- 양도세: 수익의 약 15% 적용 가정
이 조건들을 모두 반영해 계산한 결과, 세후 7% 수익률 기준 최대 입찰가는 약 2억 1,170만 원 수준으로 산출됩니다. 이후 ±2% 범위를 전략적 입찰가로 설정할 수 있으며, 이는 2억 700만 원 ~ 2억 1,600만 원 정도입니다.
낙찰 확률을 높이기 위해 이 구간보다 높게 쓰는 경우, 수익률이 급감하게 되어 경매의 본질적인 목적에서 벗어나게 됩니다. 반면 너무 낮게 쓰면 경쟁에서 계속 밀리게 되므로, 일관된 기준선 안에서 반복 응찰을 하는 것이 실제 낙찰 가능성을 높이는 현실적인 전략입니다.
결론: 실전 입찰 요약
신방한라비발디 경매물건은 실거주 수요가 강하고, 중형 평형 선호도가 높은 지역 내 단지로서 빠른 매도가 가능한 A등급 투자 물건입니다. 기준 시세를 2.4억 원으로 설정하고, 세후 7% 수익률을 목표로 한다면 최대 입찰가는 약 2억 1,170만 원입니다. 실제 응찰 전략에서는 ±2% 범위를 고려한 2억 700만 원~2억 1,600만 원 사이 응찰이 적절합니다.
실전 경매에서는 수치 기반 판단과 반복 응찰 전략이 낙찰 성공 확률을 높이는 핵심입니다. "감"이 아닌 "계산"으로 접근해야 성공 확률이 올라갑니다.
이 분석은 개인의 주관적인 분석으로 참고용으로만 보시기 바랍니다. 경매는 개인의 판단과 분석에 의해서 결정되는 것으로 나의 경매분석과 비교해 보시고 판단하시기 바랍니다.