(2025타경10576) 천안 목천신도브래뉴2차 경매사건 분석

2025 타경 10576 천안 목천신도브래뉴 2차 아파트는 충남 천안시 동남구 목천읍 목천 안터 2길 19에 위치한 물건으로, 말소기준권리가 확실하고 인수 위험이 없는 안전한 경매물건입니다. 본 글에서는 권리분석, 입지와 시세 흐름, 실투자비 및 수익률 계산을 기반으로 실제 입찰 시 참고할 수 있는 현실적인 입찰가 전략을 제시합니다. 초보 투자자도 이해하기 쉽게, 말소기준권리·입지·시세 비교·수익률 역산 등 실전 경매 핵심 요소를 모두 포함한 종합 분석 글입니다.

안전한 권리분석 (말소기준권리 명확)

천안 목천신도브래뉴2차 아파트(2025 타경 10576)의 가장 큰 장점은 권리관계가 매우 깨끗한 안전물건이라는 점입니다. 경매 물건을 분석할 때 가장 먼저 확인해야 할 요소는 ‘말소기준권리’이며, 이 권리보다 후순위 권리는 경매로 모두 소멸되기 때문에 인수 여부 판단의 기준이 됩니다.

해당 물건의 말소기준권리는 2016년 8월 11일 설정된 근저당권이며, 이는 한국자산관리공사가 채권자로 설정한 1순위 권리입니다. 중요한 점은 말소기준권리보다 앞선 권리가 존재하지 않는다는 것, 이로 인해 매수인이 인수해야 하는 부담 권리가 전혀 없습니다. 또한 후순위 가압류·압류는 다수 존재하지만, 말소기준권리보다 늦게 설정된 만큼 모두 경매로 소멸됩니다.

추가로 전입세대 조사 결과 대항력 있는 임차인 없음, 배당요구 종기일도 경과하여 추가 배당요구자 없음, 즉 임차인 보증금 인수 위험도 없습니다. 이는 매수자 입장에서 매우 중요한 장점이며, 리스크 없이 물건을 인도받아 빠르게 매도까지 계획할 수 있다는 의미입니다.

이처럼 본 물건은 권리관계가 명확하고 복잡하지 않으며, 초보자도 안심하고 접근할 수 있는 전형적인 ‘안전 물건’이라고 평가할 수 있습니다. 경매에서 권리 위험은 수익률보다 더 중요한 요소이므로, 권리적 안정성이 큰 메리트가 됩니다.

입지 및 시세 흐름 분석 (보수 기준 1.8억)

목천신도브래뉴2차 아파트는 총 957세대 규모의 중대형 단지로 실거주 선호도가 높고, 천안 남동부 생활권 내에서도 입지가 안정적인 편에 속합니다. 목천 IC까지 차량 3분, KTX 천안아산역까지 약 20분 거리이며, 목천터미널 도보 6분으로 교통 접근성이 뛰어난 편입니다. 학군도 가까워 초·중·고가 차량 10분 이내이며 생활 인프라도 하나로마트, 은행, 약국 등 일상 편의시설이 도보권에 구축되어 있습니다.

실거래 흐름을 보면 최근 수년간 꾸준히 1.7억 후반 ~ 1.8억대에서 거래되고 있으며, KB시세 또한 1.76억~2.05억 범위로 형성되어 있어 시세 안정성이 뚜렷합니다. 특히 최근 실거래가 데이터를 보면 2025년 7월 기준 동일 단지 7층이 1.83억에 거래되는 등 보수적 기준으로 매도가를 1.8억으로 설정하는 것이 가장 현실적입니다.

또한 이 물건의 감정가 최저가는 1.337억으로, 시세 대비 약 27% 할인된 가격에서 접근 가능하다는 점은 투자 매력도를 크게 높이는 요소입니다. 지방 중형평형 기준으로는 유동성도 무난한 편이며, 실수요가 꾸준히 유지되는 지역이기 때문에 매도 가능성도 안정적입니다.

수익률 분석 및 실전 입찰가 전략 (적정 1.54억)

경매 입찰에서 가장 중요한 부분은 “얼마에 팔릴 것인가”보다 “얼마를 써야 수익이 남는가”입니다. 이 물건의 경우 매도가를 보수적으로 1.80억으로 설정할 때 매우 안정적인 수익 구조를 만들 수 있습니다.

먼저 최저가(1.337억)에 낙찰받는다고 가정하면 총 투자비는 취득세·법무비용·수리비·기타 비용까지 합해 약 1억 4,187만 원 수준으로 계산됩니다. 만약 1.80억에 매도한다면 세전 수익은 약 3,812만 원이며, 세후 순수익은 약 3,240만 원으로 수익률 약 22.8%라는 매우 높은 수준을 기대할 수 있습니다.

다만 실제 경매 입찰에서는 경쟁자 수와 최저가 대비 어느 정도 금액을 더 써야 할지 전략이 필요합니다.

수익률 기준으로 입찰가 전략은 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

• 보수 전략: 1.48억 (세후 약 2,000만 원 확보)
• 적정 전략: 1.54억 (수익률 안정 + 현실적 낙찰 가능성)
• 공격 전략: 1.58억 (입찰자 다수일 때 가능)
• 비추천 전략: 1.60억 이상 (세후 수익률 급감)

이 중 가장 균형 잡힌 금액은 1.54억 내외로, 낙찰 가능성과 수익률을 모두 충족하는 합리적인 선택입니다. 초보자라면 “일관된 기준가를 정하고 반복 응찰하는 방식”이 가장 안정적인 전략입니다.

천안 목천신도브래뉴2차(2025타경10576) 아파트는 권리관계가 매우 깨끗하며 시세 대비 20% 이상 저렴하게 접근할 수 있는 안전한 경매물건입니다. 입지도 안정적이고 최근 시세 흐름도 명확하기 때문에 보수적인 매도가 1.80억을 기준으로 입찰 전략을 세울 수 있습니다. 세후 수익률 기준 가장 적정한 입찰가는 1.54억 내외이며, 무리한 경쟁 대신 수익률 중심의 전략적 입찰이 중요합니다. 초보 투자자라면 말소기준권리 확인·현장조사·입찰가 역산을 반드시 기준 삼아 접근하는 것이 바람직합니다.

그러나 낙찰결과는 165,255,500원 으로 감정가 대비 87%의 가격으로 낙찰되었습니다. 현재 천안의 아파트 낙찰가는 매도가 대비 수익률 7% 안팎으로 낙찰되는 것으로 보입니다.