5월 10일 양도세 유예 종료?서울·경기 다주택자 양도세 계산

세금과 현금을 보여주는 이미

5월 10일 양도세 유예 종료 임박! 서울·경기 다주택자가 지금 당장 대책을 세워야 하는 이유

안녕하세요! 오늘은 부동산 시장에서 다주택자분들이 가장 긴장하고 있는 이슈인 **'다주택자 양도세 중과 유예 종료'**에 대해 팩트 기반의 심층 분석을 진행해 보겠습니다. "설마 연장되겠지"라는 막연한 기대감으로 시간을 보내기엔, 이번 조치가 가져올 파장이 너무나 큽니다.

특히 이번 정책은 5월 10일을 기점으로 단 하루 차이로 세금의 단위가 바뀔 수 있습니다. 현재 내가 보유한 주택이 중과 대상 지역에 포함되는지, 그리고 실제 세금 차이는 어느 정도인지 전문가의 시각에서 꼼꼼하게 짚어드리겠습니다.

 

1. 팩트 체크: 현재 조정대상지역과 중과 대상은?

가장 중요한 것은 내가 팔려는 주택이 **'조정대상지역'** 내에 있느냐입니다. 많은 분이 강남 일부 지역만 규제 지역이라고 오해하시지만, 실제로는 훨씬 광범위하며 중과 조건 또한 매우 까다롭습니다.

① 2026년 현재 조정대상지역 현황

현재 양도세 중과가 적용되는 조정대상지역은 **서울 전 지역(25개구)**을 포함하여, **경기도 주요 12개 지역(과천, 성남, 하남, 광명, 안양, 구리, 군포, 의왕, 수원, 용인, 고양, 남양주 등)**이 포함됩니다.

• 이 지역들에 주택을 보유한 다주택자가 유예 기간 종료 후 매도할 경우, 예외 없이 중과세율이 적용됩니다.
• 반면, 이 외의 비조정대상지역 주택은 다주택자라 하더라도 기본 세율이 적용되어 상대적으로 세부담이 적습니다.

② 중과세율의 위력 (2주택 20%p, 3주택 30%p 가산)

유예가 종료되면 기본 세율(6~45%)에 2주택자는 20%p, 3주택자 이상은 30%p가 가산됩니다. 여기에 지방소득세 10%까지 더해지면 실질적인 최고 세율은 82.5%에 육박하게 됩니다. 10억의 차익 중 8억 이상을 세금으로 내야 할 수도 있다는 뜻입니다.

 

2. 상세 사례로 본 양도세 차이 (가액별 분석)

현장에서 자주 발생하는 사례를 통해 세금 차이를 비교해 보겠습니다. 서울 소재 아파트를 10년 보유하여 10억 원의 양도 차익이 발생한 3주택자 B씨의 경우입니다.

• 유예 기간 내 매도 시 (5월 9일까지 잔금): 10년 보유에 따른 장기보유특별공제(최대 20~30%)를 적용받고 기본 세율로 과세됩니다. 세금은 약 3억 원 초반대로 산출됩니다.
• 유예 종료 후 매도 시 (5월 10일부터): 장기보유특별공제가 완전히 배제됩니다. 10억 원 전체에 대해 중과 세율이 적용되어 세금은 약 7억 5천만 원 이상으로 치솟습니다.

보시는 것처럼 중과 여부에 따라 약 4억 원 이상의 현금이 사라집니다. 단순히 수익이 줄어드는 수준이 아니라 자산의 근간이 흔들릴 수 있는 액수입니다.

 

3. 지방 저가 주택과 토지거래허가구역의 변수

조건에 따라 중과를 피할 수 있는 틈새도 반드시 확인해야 합니다. 이 부분은 숫자가 매우 중요하니 집중해서 보셔야 합니다.

• 지방 저가 주택 (공시가격 2억 원 이하): 수도권·광역시·세종시 외의 지역에 소재한 주택 중 양도 당시 공시가격이 2억 원 이하인 주택은 주택 수 산정에서 제외되거나 중과 대상에서 빠질 수 있는 요건이 됩니다. 내 주택이 지방에 있다면 반드시 공시가격을 재확인해 보시기 바랍니다.
• 토지거래허가구역: 실거주 의무로 인해 매도가 어려운 지역의 경우, 5월 10일이라는 데드라인을 맞추기 위해 파격적인 가격 제안이나 명도 협의가 선행되어야 합니다. 수억 원의 세금을 아끼기 위해 수천만 원의 이사비를 지원하는 것이 훨씬 경제적인 선택일 수 있기 때문입니다.

 

4. 신중한 결정이 필요한 이유 (정책의 불확실성)

중요한 점은 현재 이 정책이 시행령을 통해 운영되고 있으며, 아직 5월 이후의 연장 여부가 **최종 확정되어 공표된 상태가 아니라는 것**입니다. 정부 내에서도 매물 유도를 위해 종료해야 한다는 의견과 시장 경착륙 방지를 위해 추가 연장해야 한다는 의견이 팽팽하게 대립하고 있습니다.

[전문가 조언] "결과가 나오지 않았다고 해서 무작정 기다리는 것은 위험한 도박입니다. 최악의 시나리오(유예 종료)를 가정하고 선제적으로 움직여야 합니다. 만약 4월 말에 가서 연장이 발표된다면 그때 가서 매도를 철회하더라도, 지금은 5월 9일 이전에 잔금을 치를 수 있는 스케줄을 확보해 두는 것이 자산 관리의 정석입니다."

 

결론: 내 자산의 골든타임을 놓치지 마세요

부동산 투자의 완성은 매도가 아니라 '세후 수익 확인'입니다. 아무리 비싸게 팔아도 국가가 세금으로 대부분을 가져간다면 결과적으로 남는 것이 없습니다. 특히 서울 전역과 경기도 핵심 지역에 주택을 보유한 다주택자라면, 지금 즉시 믿을 수 있는 세무사와 상담을 통해 정확한 시뮬레이션을 진행하셔야 합니다.

오늘 분석해 드린 내용이 여러분의 현명한 재테크 결정에 큰 도움이 되길 바랍니다.

 

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[주의사항]
본 포스팅은 2026년 1월 기준의 법령 및 정보를 바탕으로 작성되었으나, 향후 정부 정책 발표 및 세법 개정에 따라 내용이 달라질 수 있습니다. 특히 양도세 중과 유예 종료 여부는 현재 결과가 확정된 것이 아니므로 의사결정에 각별히 유의하시기 바랍니다. 실제 세금 계산과 매도 결정은 반드시 전문 세무사와의 개별 상담을 통해 진행하시기 바라며, 본 게시물은 어떠한 법적 책임도 지지 않습니다.