권리분석71 근저당권이 있는 집,실수요자가 꼭 알아야 할 기준 등기부등본을 처음 보는 사람들은 가장 먼저 을구를 확인하다가 놀라는 경우가 많습니다.거기에 적혀 있는 '근저당권 설정'이라는 문구 때문입니다."근저당가 설정되어 있으면 위험한 집 아닌가요?""이런 집은 계약하면 안 되는 것 아닌가요?"실제로 부동산 상담을 하다 보면 가장 많이 받는 질문 중 하나입니다.나 역시 처음에는 근저당권이 있는 집은 무조건 피해야 한다고 생각했습니다.하지만 실제 거래를 해보고 등기부등본을 꾸준히 확인하면서 생각이 달라졌습니다.근저당권이 있다는 사실보다 더 중요한 것은 왜 설정되어 있는지, 잔금일에 어떻게 말소되는지를 이해하는 것입니다.오늘은 근저당권이 있는 집을 계약해도 되는 경우와 반드시 조심해야 하는 상황을 실제 거래 관점에서 정리해 보겠습니다.✔ 계약 전 반드시 확인하세요.근.. 2026. 7. 16. 등기부등본, 집 사기 전에 반드시 확인해야 하는 7가지 부동산을 처음 계약하는 사람에게 가장 먼저 보여주는 서류가 있습니다.바로 등기부등본입니다.공인중개사도 확인하고, 은행도 확인하며, 법무사도 반드시 확인하는 서류입니다.하지만 정작 집을 사는 당사자는 복잡한 한자와 숫자 때문에 대충 훑어보고 넘어가는 경우가 적지 않습니다."중개사가 확인했으니까 괜찮겠지.""등기부등본은 전문가가 보는 서류 아닌가요?"실제로 이런 이야기를 많이 듣습니다.하지만 등기부등본을 한 번만 제대로 읽을 줄 알아도 계약 전에 위험 신호를 발견하는 경우가 있습니다.집은 수억 원을 투자하는 자산입니다.그런 만큼 계약서에 도장을 찍기 전에 등기부등본 정도는 직접 확인하는 습관이 필요합니다.오늘은 집을 사기 전에 반드시 확인해야 하는 등기부등본의 핵심 내용을 실제 거래 경험을 바탕으로 정리해 .. 2026. 7. 15. 빌라 경매, 법원 매각물건명세서 오류와 선순위 보증금 인수 리스크 법원도 틀릴 수 있다: 선순위 보증금 인수와 국가배상 판례의 교훈부동산 경매 투자자들에게 법원의 매각물건명세서는 일종의 기준점처럼 느껴집니다. 국가 기관인 법원이 작성한 공식 서류이기 때문에, 여기에 적힌 권리관계와 매각조건은 당연히 믿을 수 있다고 생각하게 됩니다. 특히 경매 초보자나 지방 소액 투자자일수록 매각물건명세서에 “매수인이 인수할 권리 없음”이라는 문구가 보이면 마음이 조금 놓입니다.하지만 실제 경매 시장에서는 이 믿음이 깨지는 순간이 있습니다. 법원 서류라고 해서 항상 완벽한 것은 아니기 때문입니다. 사법보좌관이나 담당 공무원의 기재 오류로 인해 선순위 임차인 보증금이 잘못 표시되거나, 인수 여부가 명확히 드러나지 않는 사례가 생기기도 합니다. 처음 이런 사례를 접했을 때는 솔직히 조금 당.. 2026. 6. 8. 경매는 낙찰이 끝이 아니다, 초보자가 가장 많이 실패하는 이유 경매를 처음 공부할 때는 대부분 낙찰에만 집중합니다. 저 역시 그랬습니다. 법원 사이트를 들여다보고, 낙찰가율을 계산하고, 권리분석을 하면서 마치 낙찰만 받으면 수익이 생길 것처럼 생각했습니다.그런데 실제 경매 시장은 조금 달랐습니다. 오히려 낙찰을 받은 뒤부터 진짜 일이 시작되는 경우가 많았습니다. 잔금을 준비해야 하고, 점유자를 만나야 하고, 예상하지 못한 수리비가 발생하기도 합니다. 어떤 물건은 낙찰받는 것보다 매도하는 과정이 훨씬 더 힘들었습니다.✔ 초보 투자자가 가장 많이 착각하는 부분낙찰받으면 수익이 확정된다고 생각한다.권리분석만 끝나면 모든 위험이 사라진다고 생각한다.명도는 쉽게 해결될 것이라고 생각한다.매도는 언제든 가능하다고 생각한다.수리비와 보유비용을 과소평가한다.낙찰은 결승선이 아니라.. 2026. 6. 4. 최저가 6%까지 떨어진 빌라, 왜 아무도 쉽게 입찰하지 못할까? [성남지원 2024타경70802] 최저가 6%까지 떨어진 빌라, 왜 아무도 쉽게 입찰하지 못할까?부동산 경매 시장을 보다 보면 가끔 숫자만으로는 이해가 안 되는 물건들이 있습니다. 감정가가 2억 500만 원인데 최저가가 1,181만 원까지 내려온 빌라. 처음 이 사건을 봤을 때는 솔직히 눈을 의심했습니다. 경기도 광주시 송정동 낙원포레시티 다세대 물건인데, 9회차까지 유찰되며 최저가가 감정가의 6% 수준까지 내려왔습니다.겉으로 보면 “이 정도면 한 번 들어가 볼 만한 것 아닌가?”라는 생각이 들 수 있습니다. 건물도 2016년식이고, 사진상 외관도 아주 낡아 보이지 않았습니다. 그런데 경매에서 이렇게 말도 안 되게 싸 보이는 물건은 대부분 이유가 있습니다. 이번 물건도 마찬가지였습니다. 서류를 열어보는 .. 2026. 6. 1. 대항력 임차인이 배당신청 안 하는 이유와 낙찰자 보증금 인수 위험성 분석 법원 부동산 경매 시장을 모니터링하다 보면 서류상 대항력을 완벽히 갖추고 있음에도 무슨 이유에서인지 배당신청을 하지 않은 임차인 물건을 종종 마주치게 됩니다. 일반적인 상식으로는 보증금을 가장 먼저 돌려받기 위해 법원에 배당을 요구하는 것이 당연해 보이지만, 실제 시장에서는 생각보다 다양한 이해관계와 변수가 복잡하게 얽혀 작용합니다. 권리분석 단계에서 이를 단순 오기나 허위 매물로 가볍게 단정했다가는 낙찰 후 수천만 원에서 수억 원에 달하는 보증금을 고스란히 인수해야 하는 치명적인 위기에 직면할 수 있습니다.최근 수도권 빌라 및 아파트 경매 매각물건명세서를 검토하면서 "대항력이 분명히 존재하는데 왜 배당 요구 종기일까지 서류를 제출하지 않았을까"라는 의문이 드는 사건이 부쩍 늘었습니다. 경매 정보지 상단.. 2026. 5. 21. 이전 1 2 3 4 5 ··· 12 다음
