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소액 근저당 대항력 부활 완전정리 (대위변제) [경매 필수] 100만원의 함정! 소액 근저당 ‘대항력 부활’ 리스크 완전 정리소액 근저당권이 만들어내는 ‘대항력 부활’ 구조와 낙찰자·임차인이 반드시 알아야 할 실전 대응 전략을 정리했습니다.1. 🔍 권리 분석의 사각지대: 소액 근저당의 치명적 구조경매에서 대부분의 투자자는 “임차인의 전입일이 말소기준권리보다 늦으면 대항력이 없다”고 간단히 정리합니다. 그러나 **말소기준권리가 ‘소액 근저당’일 때는 완전히 다른 결과**가 나타날 수 있습니다.특히 채권최고액이 500만 원·700만 원처럼 매우 작은 근저당권은, 임차인이 소액으로 대위변제하여 ‘말소기준’을 뒤바꾸는 구조를 만들 수 있고, 이때 임차인의 대항력은 합법적으로 부활합니다. 즉, 낙찰자가 막대한 보증금을 인수해야 하는 최악의 시나리오가 발생합.. 2025. 12. 6.
1억대 소액 아파트 경매의 함정 핵심 전략 공개 💰 1억대 소액 아파트 경매의 함정: ‘이렇게 하면 돈 못 벌어요!’ 핵심 전략 공개소액 경매 투자의 위험 요소와 세후 순수익 15%를 확보하는 확실한 입찰 전략을 분석합니다.💡 분석 배경: 왜 1억 미만 소액 경매를 조심해야 하는가?경매 시장에 처음 진입하는 많은 투자자들은 적은 자본으로 시작할 수 있다는 이유만으로 1억 원 이하의 소액 아파트나 빌라를 선호합니다. 하지만 전문가들은 이러한 물건이 상대적으로 더 큰 리스크를 포함하고 있으며, 잘못 접근하면 시간이 지나도 수익이 나지 않는 구조에 갇힐 수 있다고 경고합니다.특히 소액 아파트는 입지나 연식이 좋지 않은 경우가 많고, 매도 시장에서의 회전 속도 또한 느릴 수 있습니다. 경매는 “싸게 낙찰받는 것”이 목적이 아니라, “낙찰 후 얼마나 빠르게.. 2025. 12. 6.
남양주 한솔빌리지 빌라 경매 완전 분석 (2024타경 81869) 세후 15% 수익 가능! 남양주 한솔빌리지 빌라 경매 분석 (2024타경 81869)🔎 이 글 한눈에 보기남양주 한솔빌리지 빌라의 실거래·수익률·권리·입지 분석을 한 번에 정리했습니다.세후 15% 수익 기준으로 최대 입찰가와 입찰 전략을 계산했습니다.고수익권·권장가·안정권 3구간으로 실제 입찰 판단이 쉽도록 정리했습니다.※ 빌라 경매 입문자는 👉 초보자를 위한 빌라 경매 체크리스트 도 함께 참고하면 이해가 더 빠릅니다.겉으로 보기에만 "싸 보이는" 물건과 실제로 수익이 남는 물건은 완전히 다릅니다. 특히 빌라 경매는 노후 연식 · 수리비 · 권리관계 · 입지를 정확히 보지 않으면 낙찰 후 예상치 못한 비용이 발생하기 쉽습니다.이번 글에서는 남양주 화도읍 한솔빌리지(2024타경 81869) 물건을 기준.. 2025. 12. 4.
남양주 다세대 빌라 경매 분석 (2023타경1521) 남양주 빌라 경매 분석 (2023타경1521) — 15% 수익률 기준 최대 입찰가 완전 정리요약: 이 글은 남양주 화도읍에서 진행 중인 2023타경1521 경매 물건을 초보 투자자도 이해할 수 있도록 전 과정을 구조화한 분석 보고서입니다. 실거래 기반 시세 분석, 단기 매도 가능성 평가, 목표 수익률(15%)을 기준으로 한 최대 입찰가 산출, 권리 리스크 점검, 민감도 분석까지 포함되어 있습니다.특히 최근 빌라 시장에서 중요한 요소인 ‘실거래 유동성’과 ‘준신축 여부’를 종합하여 B+ 등급으로 평가했으며, 최종 입찰 전략까지 명확하게 제시합니다.👉 다른 경매 분석 글도 보고 싶다면: 남양주·경기북부 경매 모음1. 물건 개요 — 왜 이 물건이 투자자 관심을 받는가?이번 분석 대상인 남양주 화도읍 빌라는 .. 2025. 12. 3.
인수 위험! 광주 아파트 고위험 경매 권리분석 [요약] 이 글은 광주지방법원 2024타경70471 아파트 경매를 사례로, 감정가의 15%까지 떨어진 것처럼 보이는 물건이 실제로는 선순위 임차인·HUG 보증금 인수로 인해 약 1억 4,858만 원을 추가 부담해야 하는 고위험 경매 물건이라는 점을 설명합니다. 말소기준권리, 임차인 전입일, HUG 승계 구조를 통해 실질 매입가와 리스크를 어떻게 계산해야 하는지를 단계별로 정리했습니다.1억 4,858만 원 인수주의! 광주 2024타경70471 아파트 고위험 경매 권리분석광주지방법원 2024타경70471 아파트 경매는 겉으로 보면 최저 입찰가가 감정가의 15% 수준까지 떨어져 매우 싸 보입니다. 그러나 권리분석을 해 보면, 실제로는 1억 4,858만 원 보증금을 추가 인수해야 하는 고위험 물건입니다. 이 글.. 2025. 12. 3.
천안 빌라 경매 15% 수익 분석 (25타경11490)2번 천안 단지형 빌라 부경타운하우스 4층 소액투자 경매 분석[경매 분석] 천안 빌라 경매 15% 수익 분석 (25타경11490)2회 유찰로 최저가가 감정가 대비 49%까지 하락한 부경타운하우스 2단지를 기준으로,실거래 시세를 바탕으로 한 목표 매도가·15% 수익 기준 최대 입찰가·권장 입찰 범위를 정리한 리포트입니다. 🏆 [분석 요약] 부경타운하우스 2단지 핵심 정보 구분 내용 결론 및 권장 사항 사건 정보 2025타경11490 (천안지원) 감정가 대비 49.0%의 저가 매물 물건 개요 전용 39.98㎡ (12.09평.. 2025. 12. 2.

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