본문 바로가기

전체 글56

부동산 경매 필승 입찰가 공식: 5분 산출 전략 많은 경매 초보자들이 패찰(낙찰 실패)과 미납(보증금 포기)이라는 이중고를 겪습니다. 대부분 시장 시세나 분위기에 휘둘려 자신만의 명확한 입찰가 기준 없이 금액을 높게 쓰기 때문입니다. 성공적인 경매 투자는 수익을 ‘먼저’ 정하는 공식을 통해 감정을 배제하고, 안전마진을 확보한 계산된 입찰가를 반복적으로 던지는 전략에 달려 있습니다. 이 글은 잃지 않으면서도 꾸준히 수익을 낼 수 있는 입찰가 산정의 핵심 공식을 정리한 것입니다.1. 감정 배제: 잃지 않는 투자를 위한 입찰가 공식 (A - B - C)경매 입찰가는 다음의 단순하지만 강력한 공식으로 산출할 수 있습니다. 이 공식은 ‘얼마에 팔릴지(매도가)’를 먼저 정한 뒤, 거기에서 비용과 원하는 수익을 차감해 입찰가를 역산하는 구조입니다.즉, 얼마에 입찰.. 2025. 11. 27.
지방 부동산 반등! 경매 투자 필승 전략 (울산·전주·평택) 최근 2년 동안 크게 조정을 받았던 지방 아파트 시장이 2025년 들어 “저점을 통과하며 서서히 반등하는 구간”으로 진입하고 있습니다. 그중에서도 울산·전주·평택은 단순한 기술적 반등이 아니라 실수요 회복, 공급 축소, 산업·인프라 호재가 동시에 작동하는 지역입니다. 경매 투자자 입장에서는 한 번 지나가면 다시 오기 힘든 가격대가 형성되는 구간일 수 있습니다.이 글에서는 “감(感)”이 아닌 데이터와 구조적 요인을 토대로, 울산·전주·평택이 왜 눈여겨볼 지방 핵심 지역인지, 그리고 현재 시점에서 어떤 기준으로 경매 물건을 선별하고 입찰 전략을 세워야 하는지 실전 관점에서 정리해 보겠습니다.1. 지방 부동산 반등을 만드는 6가지 핵심 요인지방 시장 반등은 “그동안 많이 떨어졌으니 이제 오를 때가 됐다”는 단.. 2025. 11. 27.
3개월 지나면 내 집이 경매로? 전세 시장 뒤흔드는 개정안의 충격 🚨 전세 시장이 흔들린다3개월 만에 내 집이 경매로? ‘임대차보호법 개정안’이 불러올 진짜 파장2025년 11월, 국회에 제출된 주택 임대차 보호법 일부 개정안이 전세 시장 전체를 뒤흔들고 있습니다.법안의 제목만 보면 “임차인을 보호하기 위한 개선책”처럼 보이지만,그 내용을 자세히 들여다보면 선의의 임대인까지 곧바로 파산 위기로 내모는 강한 규제가 포함되어 있습니다.왜 이런 법안이 등장했는지,어떤 배경이 있고,임대인·임차인·중개업계·부동산 시장 전체가 어떤 영향을 받는지사례 중심으로 쉽게 풀어 정리해보겠습니다.📌 1. 가장 논란이 큰 핵심 – “3개월 지나면 소송 없이 바로 경매 신청 가능”현재는 전세 보증금을 돌려받기 위해 임차인이 반드시 소송 절차를 거쳐야 합니다.하지만 개정안은 이러한 절차를 생.. 2025. 11. 26.
풍기동 주은아파트(24평) 경매 낙찰 성공 사례｜권리·시세·수익률 완전정리 아산 풍기동 주은아파트 24평형 경매 낙찰 후기 (2025 타경 11690)이번 글은 제가 직접 입찰해 낙찰 받은 아산시 풍기동 주은아파트 109동 1006호(전용 59.52㎡, 24평형) 사례를 정리한 기록입니다. 감정가 대비만 보는 단순 후기가 아니라, 권리 분석 → 실거래 시세 분석 → 수익 계산 → 투자자 관점 체크포인트까지 한 번에 볼 수 있도록 구성했습니다.요약 한 줄 정리· 말소기준권리 후순위 전세권 & 임차인 없음 → 인수금액 0원· 최근 1년 실거래 시세 대비 약 7~9% 저평가 매입· 단기 매도 기준 세후 약 728만 원 수준의 안정적인 수익 구조1. 물건 개요 & 기본 스펙사건번호 : 천안지원 경매4계 2025 타경 11690소재지 : 충청남도 아산시 풍기동 229-71, 주은아파트 .. 2025. 11. 25.
10월 15일 부동산 대책 대출 규제 변화 총정리 10·15 부동산 대책, 부동산 대출 규제 어떻게 바뀌었나? 요약: 10·15 부동산 대책 이후 수도권과 규제지역의 주택담보대출은 “집값·지역·DSR”을 동시에 따지는 구조로 더 까다로워졌습니다. 정부는 고가주택·갭투자를 막기 위해 대출 한도와 LTV, DSR을 강화했고, 현장에서는 부동산매매업자에 대한 수도권 주택 매입 대출이 사실상 막힌 분위기입니다. 1. 현장에서 느끼는 가장 큰 고민은 이것입니다부동산 상담을 하다 보면 요즘 가장 많이 듣는 질문이 있습니다. “지금 대출이 되기는 하나요?”, “매매사업자로는 수도권 아파트 대출이 정말 안 나오나요?” 정부는 10·15 대책으로 주택시장 안정을 이야기하지만, 실제 은행 창구에서는 규제가 더 세게 느껴진다는 분들이 많습니다. 저 역시 부동산매매사업자로 .. 2025. 11. 22.
2025타경468 천안시 신방한라비발디 아파트 경매분석 2025 타경 468 사건은 천안시 동남구 신방동에 위치한 신방한라비발디 아파트 84.97㎡ 물건으로, 실거주 수요와 투자 수익률을 모두 고려해 볼 수 있는 경매 대상입니다. 이 글에서는 기준 시세 설정, 세후 수익률 분석, 입찰가 계산까지 실전 입찰을 위한 전 과정을 상세히 다룹니다.세후 7% 수익률이 기준이 되는 이유세후 7% 수익률은 경매 투자에서 매우 현실적인 목표 수치입니다. 투자자들이 가장 선호하는 수익률 구간은 세후 기준 5~7%로, 이 범위는 수익성과 낙찰 가능성 사이에서 균형을 이룰 수 있는 수준입니다.10% 이상의 수익률을 목표로 하면, 입찰가가 너무 낮아져 실질적으로 낙찰 가능성이 거의 사라지게 됩니다. 반대로 3~4% 수준의 수익률은 기대 수익이 너무 낮아 투자 리스크 대비 매력이 .. 2025. 11. 13.

티스토리툴바