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부동산.경매분석53

부천 나르샤 다세대 경매 2025타경30996 분석 부천 나르샤 경매 분석: 안전권리 + 16% 수익 전략2019년 준신축·상동/중동 핵심 생활권·역세권 접근성과 HUG 임차권 사건 특성을 기반으로, 안전한 권리구조와 15~16% 수익률을 달성할 수 있는 실전 입찰 전략을 정리했습니다.1. 권리 분석: 인수금 0원의 완전 안전 물건첨부판례 분석에 따르면 본 물건(2025타경30996)은 한국도시보증공사(HUG)의 임차권 등기 경매 사건이며, 낙찰자가 인수해야 하는 금액은 단 1원도 없습니다. 이는 경매 초보자들이 가장 두려워하는 “임차인 보증금 인수 리스크”가 완전히 제거된 상태임을 의미합니다.1.1 왜 인수금이 0원인가?임차권 등기가 말소기준권리(MGG)이며 경매신청권리이기 때문HUG가 법원에 “잔존 보증금 채권 포기 + 임차권등기 말소 동의” 확약서를.. 2025. 12. 8.
최선순위 전세권 대항력 함정 분석 🔑 최선순위 전세권 대항력 함정 분석낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 반전 시나리오 "전입이 늦으니 안심하고 입찰해도 된다? 이 한마디가 수억 원의 보증금 인수를 부릅니다." 5년 동안 전업 투자자로 활동하며 가장 안타까웠던 순간은, 초보 투자자들이 단순한 '날짜 비교'만 믿고 최선순위 전세권 물건에 뛰어들었다가 거액의 보증금을 인수하는 사고를 목격할 때입니다. 전세권 기반의 말소기준권리는 일반 근저당과는 전혀 다른 법리 구조를 가집니다. 오늘 분석할 내용은 전세권 소멸 후에도 임차인의 대항력이 '부활'하는 특수 사례입니다. 실전 전업 투자자의 시각에서 이 치명적인 함정을 어떻게 피해야 하는지 정리해 드립니다. 최선순위 전세권이 소멸한 뒤에도 임차인의 대항력이 유지되.. 2025. 12. 7.
지방 아파트 경매로 수익 내는 실전 전략 지방 아파트 경매, 왜 자꾸 떨어질까? 경쟁 피해서 수익 지키는 전략최근 지방 아파트 경매 시장의 경쟁률은 오히려 높아지고 있습니다. 낮은 투자 금액과 비교적 적은 대출 규제로 인해 초보 투자자들까지 대거 유입되면서, 예전처럼 “지방은 쉬우니까 일단 들어가 보자”라는 생각만으로는 원하는 수익을 내기 어려운 시장이 되었습니다.경매에서 중요한 것은 단순히 낙찰 여부가 아니라, 얼마나 안정적인 수익률(마진)을 남길 수 있느냐입니다. 겉보기에 좋아 보이는 물건, 인기 많은 물건만 따라가다 보면 경쟁 속에서 낙찰가가 높아져 결국 남는 것이 거의 없는 투자가 되기 쉽습니다.이 글에서는 지방 아파트 경매에서 “왜 나는 계속 폐찰하거나, 겨우 낙찰돼도 수익이 안 남는지”를 짚어보고,실제 사례를 통해 경쟁을 피하면서도 .. 2025. 12. 7.
소액 근저당 대항력 부활 완전정리 (대위변제) [경매 필수] 100만원의 함정! 소액 근저당 ‘대항력 부활’ 리스크 완전 정리소액 근저당권이 만들어내는 ‘대항력 부활’ 구조와 낙찰자·임차인이 반드시 알아야 할 실전 대응 전략을 정리했습니다.1. 🔍 권리 분석의 사각지대: 소액 근저당의 치명적 구조경매에서 대부분의 투자자는 “임차인의 전입일이 말소기준권리보다 늦으면 대항력이 없다”고 간단히 정리합니다. 그러나 **말소기준권리가 ‘소액 근저당’일 때는 완전히 다른 결과**가 나타날 수 있습니다.특히 채권최고액이 500만 원·700만 원처럼 매우 작은 근저당권은, 임차인이 소액으로 대위변제하여 ‘말소기준’을 뒤바꾸는 구조를 만들 수 있고, 이때 임차인의 대항력은 합법적으로 부활합니다. 즉, 낙찰자가 막대한 보증금을 인수해야 하는 최악의 시나리오가 발생합.. 2025. 12. 6.
1억대 소액 아파트 경매의 함정 핵심 전략 공개 💰 1억대 소액 아파트 경매의 함정: ‘이렇게 하면 돈 못 벌어요!’ 핵심 전략 공개소액 경매 투자의 위험 요소와 세후 순수익 15%를 확보하는 확실한 입찰 전략을 분석합니다.💡 분석 배경: 왜 1억 미만 소액 경매를 조심해야 하는가?경매 시장에 처음 진입하는 많은 투자자들은 적은 자본으로 시작할 수 있다는 이유만으로 1억 원 이하의 소액 아파트나 빌라를 선호합니다. 하지만 전문가들은 이러한 물건이 상대적으로 더 큰 리스크를 포함하고 있으며, 잘못 접근하면 시간이 지나도 수익이 나지 않는 구조에 갇힐 수 있다고 경고합니다.특히 소액 아파트는 입지나 연식이 좋지 않은 경우가 많고, 매도 시장에서의 회전 속도 또한 느릴 수 있습니다. 경매는 “싸게 낙찰받는 것”이 목적이 아니라, “낙찰 후 얼마나 빠르게.. 2025. 12. 6.
남양주 한솔빌리지 빌라 경매 완전 분석 (2024타경 81869) 세후 15% 수익 가능! 남양주 한솔빌리지 빌라 경매 분석 (2024타경 81869)🔎 이 글 한눈에 보기남양주 한솔빌리지 빌라의 실거래·수익률·권리·입지 분석을 한 번에 정리했습니다.세후 15% 수익 기준으로 최대 입찰가와 입찰 전략을 계산했습니다.고수익권·권장가·안정권 3구간으로 실제 입찰 판단이 쉽도록 정리했습니다.※ 빌라 경매 입문자는 👉 초보자를 위한 빌라 경매 체크리스트 도 함께 참고하면 이해가 더 빠릅니다.겉으로 보기에만 "싸 보이는" 물건과 실제로 수익이 남는 물건은 완전히 다릅니다. 특히 빌라 경매는 노후 연식 · 수리비 · 권리관계 · 입지를 정확히 보지 않으면 낙찰 후 예상치 못한 비용이 발생하기 쉽습니다.이번 글에서는 남양주 화도읍 한솔빌리지(2024타경 81869) 물건을 기준.. 2025. 12. 4.

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