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고양동 993 경매분석, 1.25억 시세 기준 세후 15% 수익 전략 [고양동 경매분석] 세중 더클래스 빌라 정밀 리포트세후 15% 수익을 위한 '기다림의 미학'과 입지 팩트 체크"경매의 본질은 낙찰이 아니라 수익입니다. 누구나 탐내는 가격보다, 나만 아는 수익 구간을 기다려야 합니다."5년 차 전업 투자자로서 경매 시장을 매일 마주하며 느끼는 점은, 많은 분이 '낙찰'이라는 성취감에 취해 정작 소중한 자산의 '수익률'을 놓친다는 것입니다. 경매는 부동산을 싸게 사는 수단일 뿐, 그 자체가 목적이 되어서는 안 됩니다. 오늘 정밀 분석할 고양동 세중더클래스(2025타경 6318)는 훌륭한 입지 조건을 갖추고 있지만, 현재의 가격 흐름 속에는 초보자들이 빠지기 쉬운 달콤한 함정이 숨어 있습니다. 감정가라는 착시 현상을 걷어내고, 실제 거래 가능한 '보수적 급매가'를 기준으로 .. 2025. 12. 23.
[의정부 빌라 경매] 2024타경87108 권리분석 및 시세 [의정부 빌라 경매] 2024 타경 87108 정밀 리포트"HUG 확약 조건과 실거래 데이터 기반의 완벽 입찰 가이드"경기도 의정부시 의정부동에 위치한 이번 경매 물건은 2025년 12월 24일 의정부지방법원 본원에서 매각을 앞두고 있습니다. 감정가는 2억 3,400만 원으로 책정되어 있으나, 최근 빌라 시장의 하향 안정세와 실제 거래 내역을 분석해 볼 때 감정가 그대로를 신뢰하는 것은 매우 위험한 접근입니다. 본 리포트에서는 국토부 실거래가 데이터와 권리 관계를 종합하여, 고가 낙찰을 방지하고 수익률 15%를 확보할 수 있는 냉정한 투자 전략을 제시합니다.1. 경매 물건 기본 분석 자료사건번호2024타경87108 (의정부 본원 경매 7계)감정평가액234,000,000원전용면적38.75㎡ (실평수 약 1.. 2025. 12. 22.
화곡동 빌라 경매, 2300만원 낙찰이 나락인 이유(전세권 주의) 빌라 경매, 시세 4억이 2,300만 원? 치명적 함정 분석최근 부동산 경매 시장에서 화곡동의 한 빌라 사례가 큰 충격을 주고 있습니다. 감정가 2억 7,600만 원에서 수차례 유찰되어 단돈 2,300만 원에 낙찰된 이 물건은, 겉으로 보기엔 엄청난 수익률을 안겨줄 '로또'처럼 보입니다. 주변 시세가 4억 원에 육박하기 때문이죠.하지만 이 낙찰은 축복이 아닌 재앙의 시작일 확률이 매우 높습니다. 오늘은 이 사례를 통해 초보 투자자들이 절대 놓쳐서는 안 될 '위반 건축물'의 공포와 '실질 낙찰가' 계산의 중요성, 그리고 전세권 설정 시 반드시 알아야 할 법적 요건을 상세히 파헤쳐 보겠습니다.1. 겉모습에 속지 마라, '위반 건축물'의 치명적 함정경매 물건 정보를 검색하다 보면 '위반 건축물'이라는 노란색 .. 2025. 12. 21.
역삼동 나홀로 아파트 경매 분석, 강남 3억대 가격 뒤에 숨겨진 리스크 최근 부동산 투자자들 사이에서 뜨거운 감자로 떠오른 소식이 있습니다. 바로 대한민국 부의 상징인 강남구 역삼동 소재의 한 아파트가 경매 시장에서 여러 번 유찰되어 3억 원대라는 파격적인 가격에 등장했기 때문입니다.강남 한복판에서 3억 대 아파트라니, 누군가에게는 '인생 역전'의 기회처럼 보일 수 있지만 전문가들은 신중한 접근을 강조합니다. 오늘은 영상에서 다뤄진 강남 소규모 나홀로 아파트 경매의 핵심 리스크와 분석 포인트를 정리해 드립니다.1. 강남 역삼동 입지의 매력과 '나홀로'의 현실역삼동 일대는 수인분당선 한티역과 2호선 선릉역을 잇는 우수한 교통망, 그리고 대한민국 교육의 중심인 대치동 학원가와 인접해 있어 임차 수요가 끊이지 않는 곳입니다. 특히 직주근접을 원하는 직장인과 교육을 위해 모여드는 .. 2025. 12. 20.
2회 유찰이 기회! 고양동 세중더클래스 빌라 경매 분석 [고양동 경매분석] 세중 더클래스 빌라, 1.25억 시세 기준 세후 15% 수익 전략안녕하세요! 오늘은 경기도 고양시 덕양구 고양동에 위치한 세중 더클래스 다세대주택(사건번호 2025 타경 63181) 물건을 집중 분석해보겠습니다. 최근 부동산 시장의 불확실성이 커지면서 감정가보다는 실제 거래 가능한 '급매가'를 기준으로 한 보수적인 접근이 그 어느 때보다 중요해졌습니다. 본 포스팅에서는 냉정한 시세 분석과 입지 환경을 토대로 고수익을 낼 수 있는 입찰 시나리오를 제시해 드립니다.1. 고양동 세중더클래스의 입지적 가치와 생활 인프라부동산의 가치는 결국 '입지'에서 결정됩니다. 고양동은 삼송과 지축의 배후 주거지로서 독자적인 생활권을 형성하고 있는 지역입니다.① 서울을 잇는 사통팔달 교통망본 물건은 서울 .. 2025. 12. 19.
대항력 포기 확약서의 위력, 전주 경매가 가르쳐준 교훈 전문가도 틀린 경매 반전!전주 아파트 '인수 0원'의 비밀과 뼈아픈 실전 교훈"서류상 인수 보증금만 1억 원, 모두가 안 된다고 할 때 데이터는 '기회'라고 말했습니다."5년 차 주택 경매 전업 투자자로 활동하며 수천 건의 물건을 보지만, 이번 전주 아파트 사건은 저에게도 큰 울림을 주었습니다. 법원 경매계와 커뮤니티 전문가들조차 '위험하다'며 손사래 쳤던 이 물건 이면에는, 서류의 행간을 읽지 못하면 절대 볼 수 없는 '대항력 포기 확약서'라는 결정적 수익 포인트가 숨어 있었습니다. 낙찰자가 대금을 완납하며 4,000만 원의 수익을 확정한 이 반전의 드라마를 전문가의 시선으로 복기해 드립니다.[사건 개요]- 사건번호: 2024 타경 33011 (강제경매)- 물건지: 전주평화주공 5단지 505동 803호.. 2025. 12. 18.

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