남양주 한솔빌리지 빌라 경매 완전 분석 (2024타경 81869)

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세후 15% 수익 가능! 남양주 한솔빌리지 빌라 경매 분석 (2024타경 81869)

🔎 이 글 한눈에 보기

• 남양주 한솔빌리지 빌라의 실거래·수익률·권리·입지 분석을 한 번에 정리했습니다.
• 세후 15% 수익 기준으로 최대 입찰가와 입찰 전략을 계산했습니다.
• 고수익권·권장가·안정권 3구간으로 실제 입찰 판단이 쉽도록 정리했습니다.

※ 빌라 경매 입문자는 👉 초보자를 위한 빌라 경매 체크리스트 도 함께 참고하면 이해가 더 빠릅니다.

겉으로 보기에만 "싸 보이는" 물건과 실제로 수익이 남는 물건은 완전히 다릅니다. 특히 빌라 경매는 노후 연식 · 수리비 · 권리관계 · 입지를 정확히 보지 않으면 낙찰 후 예상치 못한 비용이 발생하기 쉽습니다.

이번 글에서는 남양주 화도읍 한솔빌리지(2024타경 81869) 물건을 기준으로, 실거래 흐름 → 수익률 → 입찰가 → 리스크까지 “투자 판단에 필요한 모든 요소”를 계산 방식과 함께 제공합니다.

1. 물건 개요 – 숫자로 보는 핵심 정보

구분	내용
사건번호	2024타경 81869
주소	경기도 남양주시 화도읍 먹갓로38번길 25-1, 105동 1층 103호
면적/연식	전용 50.85㎡ / 1996년 준공 (29년차)
감정가·최저가	감정가 1억 200만원 → 최저가 4,998만원 (49%)

1회 유찰된 상태이며, 낮은 최저가가 장점이지만 연식·수리비·권리 리스크는 반드시 함께 봐야 합니다.

2. 빠른 매도 가능성 평가 – C+ 등급인 이유

항목	기준	결과	등급
평형	소형(수요 안정적)	적합	A
건물 연식	29년차 노후	리스크	D
실거래 유동성	최근 12개월 거래 10건	보통	B
교통	역세권 아님 (마석역 3.5km)	취약	C
교육 환경	도보 15~25분	보통	C

종합 평가: C+ 소형 평형 + 거래 유동성은 괜찮지만, 연식과 교통 접근성은 약점입니다.

참고: 비슷한 연식의 90년대 빌라 비교는 👉 1990년대 빌라 경매 체크포인트

3. 실거래 시세 분석 – 목표 매도가 8,500만원인 이유

3-1. 분석 방식

국토부 실거래가 시스템에서 동일 평형(50.85㎡) 거래만 추출해 분석했습니다.

3-2. 최근 12개월 시세

항목	금액
평균 거래가	84,000,000원
중앙값(Median)	85,000,000원

시세는 안정적이며, 이 글에서는 가장 합리적인 기준인 중앙값 8,500만원을 매도가로 사용합니다.

4. 세후 15% 수익 기준 최대 입찰가 계산

4-1. 계산 구조

항목	금액/계산	비고
A. 매도가	85,000,000원	-
B. 목표 수익(15%)	12,750,000원	-
C. 취득/법무비	약 2,135,000원	-
D. 수리비	5,000,000원	노후 기준 최소
E. 매도비용	765,000원	중개수수료
G. 양도세	2,250,000원	-
H. 최대 입찰가	62,100,000원	세후 15% 유지 가능한 상한선

4-2. 입찰가 권장 구간

구분	입찰가	예상 수익률	설명
고수익권	62,100,000원 전후	≈ 15%	수익률 기준 상단
권장가	60,000,000 ~ 62,000,000원	15.5~16%	현실적인 범위
안정권	58,000,000원 이하	16.5%+	경쟁 약할 때 추천

5. 민감도 분석 – 수리비·시세 변화에 따라 조정해야 할 금액

수리비 200만 원 차이만 나도 입찰가는 동일하게 200만 원 조정해야 수익률이 유지됩니다.

조건	총 비용	최대 입찰가	영향
기준 시나리오	790만	62,100,000	-
매도가 +250만	812만	64,830,000	+273만
매도가 -250만	767만	59,370,000	-273만
수리비 +200만	990만	60,100,000	-200만
수리비 -200만	590만	64,100,000	+200만

6. 권리·입지 체크 포인트 – 입찰 전 반드시 확인

6-1. 권리·임차 리스크

• 매각물건명세서·배당표 확인 전 → 선순위 임차인 여부 판단 불가
• 1층 물건의 경우 실제 점유자 있을 가능성 높음 → 명도 비용 고려
• 대항력 여부 / 확정일자 / 전입일 필수 확인

반드시 확인: 등기부등본, 매각물건명세서, 현장 방문(점유자), 위반건축물 여부

6-2. 입지 조건 정리

• 교통: 마석역 차량 10분(버스 환승 필요)
• 교육: 초·중 도보 15~25분
• 생활편의: 기본 생활권은 확보
• 호재: 왕숙신도시·GTX-B 간접 영향

7. 최종 정리 – 어떻게 입찰해야 할까?

📌 수익성 핵심

· 목표 매도가: 8,500만원

· 최대 입찰가: 6,210만원

· 권장가: 6,000만~6,200만원

📌 리스크 핵심

· 노후 연식 → 수리비 불확실성 큼

· 대항력 임차인 여부 반드시 점검

📌 결론

숫자만 보면 수익성은 충분하지만, 보수적 접근이 필요한 물건입니다.
최적의 입찰 범위는 6,000~6,200만원입니다.