천안 빌라 경매 15% 수익 분석 (25타경11490)2번

 

 

부경타운스하우스 전경

천안 단지형 빌라 부경타운하우스 4층 소액투자 경매 분석

[경매 분석] 천안 빌라 경매 15% 수익 분석 (25타경11490)

2회 유찰로 최저가가 감정가 대비 49%까지 하락한 부경타운하우스 2단지를 기준으로, 실거래 시세를 바탕으로 한 목표 매도가·15% 수익 기준 최대 입찰가·권장 입찰 범위를 정리한 리포트입니다.

🏆 [분석 요약] 부경타운하우스 2단지 핵심 정보

구분	내용	결론 및 권장 사항
사건 정보	2025타경11490 (천안지원)	감정가 대비 49.0%의 저가 매물
물건 개요	전용 39.98㎡ (12.09평), 2018년 준공, 엘리베이터 설치	소형 + 준신축 → 매도 용이성 높음
권리 분석	말소기준: 2019.11.27 근저당권 / 인수 권리 없음	권리상 매우 안전
임차인 현황	실입주 가능, 임차인 부재(공실 기준 가정)	명도 리스크 매우 낮음
목표 매도 시세	65,500,000원 (최근 실거래 기반)	보수적인 기준 시세
최대 입찰가 (15% 수익)	49,909,002원	세후 15% 수익을 위한 상한선
권장 입찰 범위	47,000,000 ~ 49,000,000원	높은 수익률 확보 가능한 구간
실제 동일 단지 최근 낙찰가는 약 52,000,000원 전후로 형성되어 있습니다. (입찰 경쟁이 치열해질 수 있는 구간임을 의미)

1. 물건 개요 및 A등급 조건 검증

본 물건은 4층 중 4층에 위치한 단지형 빌라로, 2018년 준공 준신축 + 엘리베이터 설치가 가장 큰 장점입니다. 권리 분석 결과 인수해야 할 보증금이 없고, 공실 기준으로 가정하면 명도 리스크도 낮은 편입니다. 낮은 최저가와 더해지면, 수익률 관점에서 꽤 매력적인 조건을 갖추고 있습니다.

1.1 빠른 매도 조건 충족 여부 (A/B/C 등급)

검증 항목	조건	판단	등급
소형 · 준신축 여부	전용 39.98㎡, 2018년 준공	소형 + 준신축	A
실거래 유동성	최근 1년 5건 이상 거래	거래 흐름 양호	A
명도 리스크	공실 기준, 임차인 없음	실입주 또는 임대 전환 용이	A
종합 평가	A등급 (빠른 매도 조건 충족)

2. 수익률 전략: 15% 고수익 확보 논리

2.1 15% 목표를 위한 최대 입찰가 산출

분석에서는 목표 매도 시세를 65,500,000원으로 설정했습니다. 빌라 단기 회전 투자에서 세후 15% 수익은 다소 공격적인 목표치이지만, 유찰이 충분히 진행된 소액 물건이라는 점을 고려해 아래와 같이 역산했습니다.

항목	금액	비고
① 목표 매도가	65,500,000원	최근 실거래 평균값 기준
③ 목표 세후 수익 (15%)	9,825,000원	65,500,000원 × 15%
④ 양도소득세 등 제세금	2,344,080원	단기 보유 15% 가정
⑤ 수리 · 법무 · 매도 부대 비용	6,593,000원	수리비 5,000,000원 포함 가정
⑥ 최대 입찰가 (역산)	49,909,002원	세후 15% 수익을 지키는 마지노선

왜 이 입찰가가 합리적인가?
49,909,002원은 현재 최저가(49,490,000원)에 매우 근접한 수준입니다. 이 구간에서 낙찰을 받으면 취득세, 수리비, 매도비용, 양도세까지 모두 반영하고도 세후 15% 수익을 기대할 수 있습니다.

2.2 고수익 vs. 안전마진(10%) 전략 비교

다만 입찰 경쟁이 치열해질 경우, 낙찰가가 올라가면 수익률은 빠르게 떨어질 수 있습니다. 그래서 세후 10% 수익을 하나의 안전마진 기준으로 두고, 두 가지 시나리오를 함께 비교해 봅니다.

목표 수익률	예상 세후 순수익	최대 입찰가 (추정)
고수익 목표 (15%)	9,825,000원	49,909,002원
안전마진 (10%)	6,550,000원	약 53,000,000원

정리하면, 낙찰가가 5,000만 원 초반에서 형성된다면 세후 10% 이상 수익률을 확보할 수 있을 가능성이 높습니다. 실제 입찰에서는 4,700만 ~ 4,900만 원대를 1차 목표 구간으로 두고, 경쟁 상황에 따라 5,000만 원 초반까지 확장하는 전략이 현실적입니다.

3. 소액 투자자의 대출 및 현금 확보 전략

예상 낙찰가가 5천만 원 초반인 물건은 소액 경매에 해당합니다. 소액 물건은 대출 가능 금액이 크지 않아, 이자 비용보다 현금 비율이 훨씬 중요해집니다.

• 대출 가능 여부: 일부 은행은 소액 담보대출에 소극적이거나, 감정가·입지에 따라 대출한도가 생각보다 낮게 나올 수 있습니다.
• 현금 자납 규모: 낙찰가 5천만 원 초반을 기준으로, 취득세와 수리비까지 고려한 실제 필요 현금을 미리 계산해야 합니다.
• 전세 vs. 월세 전략: 소형 준신축 빌라는 전세 수요와 월세 수요가 모두 가능한 편이므로, 보유 전략에 따라 대출 상환 계획을 달리 가져갈 수 있습니다.

📌 개인 의견 (참고용)

계산상 목표 수익률은 15%로 잡았지만, 단지형 빌라·소액 경매 특성상 3명에서 6명 정도의 입찰자가 모일 가능성이 있다고 봅니다. 동일 단지의 다른 호수가 올해 약 52,000,000원 선에서 낙찰된 사례를 감안하면, 안전마진 10% 선인 53,000,000원 이내에서 승부가 갈릴 확률이 높습니다.

실제 입찰에 참여한다면, 수익률을 중시할 경우 4,700만 ~ 4,900만 원, 낙찰 가능성을 더 중시할 경우 5,000만 ~ 5,300만 원 사이에서 자신만의 상한선을 정해 두는 것을 추천합니다.

※ 이 글은 공부와 기록을 위한 개인적인 모의 분석이며, 실제 투자는 각자의 판단과 책임 하에 신중하게 결정해야 합니다.