인수 위험! 광주 아파트 고위험 경매 권리분석

고층아파트

[요약] 이 글은 광주지방법원 2024타경70471 아파트 경매를 사례로, 감정가의 15%까지 떨어진 것처럼 보이는 물건이 실제로는 선순위 임차인·HUG 보증금 인수로 인해 약 1억 4,858만 원을 추가 부담해야 하는 고위험 경매 물건이라는 점을 설명합니다. 말소기준권리, 임차인 전입일, HUG 승계 구조를 통해 실질 매입가와 리스크를 어떻게 계산해야 하는지를 단계별로 정리했습니다.

1억 4,858만 원 인수주의! 광주 2024타경70471 아파트 고위험 경매 권리분석

광주지방법원 2024타경70471 아파트 경매는 겉으로 보면 최저 입찰가가 감정가의 15% 수준까지 떨어져 매우 싸 보입니다. 그러나 권리분석을 해 보면, 실제로는 1억 4,858만 원 보증금을 추가 인수해야 하는 고위험 물건입니다. 이 글에서는 초보 투자자도 이해할 수 있도록 말소기준권리, 선순위 임차인, HUG(주택도시보증공사)의 승계 구조를 하나씩 짚어보겠습니다.

요약 한 줄 정리

최저가 4,183만 9,000원만 보고 입찰했다가는, 낙찰 후 HUG에 약 1억 4,858만 원의 보증금을 추가로 지급해야 하는 구조입니다. 감정가 대비 15% 매입이 아니라, 실제 체감 매입가는 1억 9천만 원대가 되는 고위험 사례입니다.

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1. 광주 2024타경70471 아파트 물건 개요

먼저 사건의 기본 정보를 정리해 보겠습니다. 숫자만 보면 “한번 들어가 볼까?” 하는 생각이 들 정도로 가격 메리트가 커 보이는 물건입니다.

구분	내용
사건번호	광주지방법원 2024타경70471 (부동산강제경매)
소재지	광주광역시 동구 계림동, 아파트 (전용 39.87㎡ / 약 12.06평)
감정가	285,000,000원
최저 입찰가	41,839,000원 (감정가의 약 15%)
말소기준권리	2024.02.26. 설정된 가압류 – 이 권리보다 앞선 권리는 소멸되지 않음
임차보증금	선순위 임차인 보증금 188,100,000원

핵심 위험 포인트

• 말소기준권리(가압류)보다 앞선 선순위 임차인이 존재합니다.
• 임차인의 권리는 주택도시보증공사(HUG)가 승계했지만, 대항력 있는 임차권 지위도 그대로 유지됩니다.
• 따라서 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

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2. 왜 ‘고위험’인가? 선순위 임차인과 HUG 승계 구조

이 물건이 위험한 이유는 단순히 “임차인이 있다”는 정도가 아닙니다. 전입·확정일자·보증금·말소기준권리의 선후 관계를 정확히 이해해야 합니다.

2-1. 선순위 대항력 판단 근거

먼저 임차인 전입일과 말소기준권리(가압류) 설정일을 비교해 보겠습니다.

권리자	권리 내용	중요 일자	말소기준권리와의 관계	결과
임차인 (노○○)	전입 + 확정일자	전입 2021.08.24.	말소기준권리(가압류, 2024.02.26.)보다 앞섬	선순위 대항력 있는 임차인
HUG	보증금 대위변제 및 임차권 승계	-	임차인의 지위를 그대로 이어받음	선순위 대항력 있는 채권자로 승계

정리하면, 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있었고, 이 임차인의 보증금을 HUG가 대신 갚으면서 그 지위를 승계했기 때문에 현재는 HUG가 선순위 임차인과 같은 지위를 가지게 된 것입니다.

2-2. “HUG가 대신 갚았는데 왜 내가 또 내야 하나요?”

실제 경매 초보자들이 가장 많이 헷갈리는 부분입니다. 자주 나오는 질문을 기준으로 정리해 보겠습니다.

질문	답변
HUG가 보증금을 대신 줬으면 임차인 채무는 끝난 것 아닌가요?	맞습니다. 임차인과 집주인 사이의 관계에서는 채무가 정리되었습니다. 하지만 HUG가 임차인의 권리를 그대로 넘겨받은 새 채권자가 되었습니다. 즉, 낙찰자에게 보증금을 청구할 권리는 여전히 살아 있습니다.
HUG가 가압류하고 경매까지 신청했는데도 낙찰자가 인수하나요?	네. 경매를 신청한 사실과 선순위 대항력은 별개의 문제입니다. HUG가 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못하면, 남은 금액은 선순위 대항력에 근거해 낙찰자에게 직접 청구할 수 있습니다.

▶ HUG 보증 사고가 난 집, 낙찰자가 무엇을 인수하는지 궁금하다면: HUG 대위변제 구조·낙찰자 인수 범위 정리 글 보기

3. 실제로 낙찰자가 인수하게 되는 금액 계산

그렇다면 이번 광주 2024타경70471 사건에서 최저가 기준으로 낙찰자가 부담하게 되는 보증금 인수 금액은 얼마일까요?

3-1. 기본 수치 정리

구분	금액
임차인(현재 HUG)의 총 보증금	188,100,000원
최저가 기준 예상 배당금	39,513,001원

낙찰자가 인수할 금액 계산

총 보증금 188,100,000원에서 경매 배당으로 회수할 것으로 예상되는 39,513,001원을 빼면 됩니다.

188,100,000원 − 39,513,001원 = 148,586,999원

즉, 약 1억 4,858만 6,999원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

최저 입찰가 41,839,000원만 보고 “이 정도면 리스크 감당 가능하겠다”라고 생각했다면, 실제로는 다음과 같은 구조입니다.

• 낙찰가: 41,839,000원 (최저가 낙찰 가정)
• + 인수 보증금: 약 148,586,999원
• = 체감 매입가: 약 190,425,999원

이렇게 보면, 처음 감정가 285,000,000원 대비 싸게 사는 것은 맞지만, 결코 “최저가 4,183만 원짜리 초특가 물건”은 아니라는 점을 알 수 있습니다.

▶ 실질 매입가·수익률 계산이 헷갈린다면: 낙찰가보다 중요한 ‘실질 매입가’ 계산 방법 보기

4. 이 사건에서 꼭 짚고 넘어가야 할 오해와 교훈

4-1. “보증기관이 대위변제하면 위험이 줄어든다?”

많은 초보 투자자들이 “HUG가 끼어 있으면 안전하다”고 생각합니다. 그러나 실제로는 HUG가 끼어 있을수록 법리 구조가 복잡해지고, 인수 금액도 커질 수 있습니다.

• 임차인이 개인이냐, HUG냐의 차이일 뿐 선순위 대항력 있는 권리라는 사실은 동일합니다.
• HUG는 전문기관이기 때문에, 낙찰자에게 인수금을 청구하는 과정에서도 매우 적극적입니다.

4-2. “감정가 대비 최저가만 보고 판단하면 안 되는 이유”

경매 초보자들이 가장 많이 하는 실수는, 감정가와 최저가 사이의 갭만 보고 메리트를 판단하는 것입니다. 그러나 실제 수익률과 안정성은 다음 요소를 함께 봐야 합니다.

• 말소기준권리 확정 – 어떤 권리가 말소기준권리인지 먼저 표시
• 임차인 전입·확정일자 비교 – 말소기준권리보다 빠른지, 늦은지
• 보증금 전액 vs 배당 예상액 – 내가 실제로 인수해야 할 금액 계산
• 보증기관(HUG 등) 여부 – 대위변제 후 권리 승계 구조 확인
• 취득세·관리비·세금 등 부대비용까지 합산한 실질 매입가

5. 투자자 관점에서 보는 체크리스트

이번 광주 2024타경70471 사건을 기준으로, 비슷한 물건을 볼 때 반드시 확인해야 할 체크포인트를 정리해 보겠습니다.

• ① 말소기준권리 확정: 등기부등본에서 말소기준권리를 먼저 체크한다.
• ② 임차인 전입·확정일자: 말소기준권리보다 선순위인지 후순위인지 구분한다.
• ③ 보증금과 배당액 비교: 보증금 전체와 배당으로 회수될 금액을 따로 계산해 인수금을 구한다.
• ④ 보증기관(HUG 등) 개입 여부: 단순 임차인이 아니라 전문기관이 상대가 되는지 확인한다.
• ⑤ 실질 수익률 재검토: 낙찰가 + 인수금 + 취득세 + 기타 비용을 모두 합산해 시세와 비교한다.

6. 결론 – 이 물건, 입찰해도 될까?

광주 2024타경70471 아파트는 겉으로만 보면 “감정가의 15%까지 떨어진 초저가 아파트”처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 해 보면,

• 선순위 대항력 있는 임차인(현재는 HUG)이 존재하고,
• 낙찰자가 인수해야 할 금액이 약 1억 4,858만 원에 달하며,
• 최저가 기준 실제 체감 매입가는 1억 9천만 원대가 됩니다.

따라서 이 물건은 “정상적인 시세 대비 여전히 메리트가 있다”고 판단하는 고급 투자자가 아니라면, 초보자·중급자에게는 피하는 것이 안전한 고위험 물건이라고 볼 수 있습니다.

이번 사례에서 꼭 기억해야 할 한 줄은 다음과 같습니다.

“경매는 싸게 사는 것이 아니라, 인수할 리스크를 정확히 알고 들어가는 게임이다.”

앞으로도 이런 형태의 고위험 경매 물건을 계속 분석할 예정입니다.

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