다주택자 전쟁 선포, 부동산 시장에 닥친 규제의 역설

 

"정부의 부동산 전쟁 선포, 다주택자를 넘어 시장 전체를 얼어붙게 만드는 규제의 역설을 직시해야 합니다."

최근 부동산 시장에는 그 어느 때보다 서슬 퍼런 긴장감이 감돌고 있습니다. 정부가 다주택자를 향해 "마지막 기회이니 집을 팔라"며 사실상의 선전포고를 했기 때문입니다. 수도권 빌라 낙찰부터 명도까지 실전에서 발로 뛰어온 매매사업자의 시선에서 볼 때, 이번 정책 기조는 단순한 규제를 넘어 시장의 자정 작용을 완전히 멈출 수도 있는 위험성을 내포하고 있습니다. 오늘은 정부의 강경 대응이 시장에 미칠 파장과 그 속에 숨겨진 실무적 모순들에 대해 심도 있게 짚어보겠습니다.

다주택자를 전차로 포격하는 정부를 이미지화 한 그림

1. 다주택자와의 전쟁: "버티면 더 큰 피해"라는 압박

정부의 워딩이 이토록 강력했던 적이 있었나 싶을 정도입니다. 다주택자를 집값 상승의 원흉으로 지목하며, 사회 문제 해결을 위해 이들을 사실상 '멸종'시키겠다는 의지까지 보이고 있습니다. 양도세 중과 유예를 기대하지 말라는 경고와 함께 5월 9일이라는 데드라인을 제시하며 시장을 압박하고 있습니다.

• 청년 세대의 고통 vs 다주택자의 눈물: 정부는 프레임을 명확히 하고 있습니다. 다주택자의 자산 보호보다는 청년 세대의 주거 안정이 우선이라는 명분입니다. 하지만 현장에서는 이러한 이분법적 사고가 오히려 임대차 시장의 공급을 위축시키는 결과로 이어지는 것을 자주 목격합니다.
• 참모진부터 솔선수범?: 과거에도 그랬듯 청와대 내 다주택 참모진들의 처분 여부가 관전 포인트입니다. 자녀 증여나 사퇴를 선택할지, 아니면 실제로 매도에 나설지가 정책의 신뢰도를 결정할 잣대가 될 것입니다. 다만 현재의 토지거래허가제 하에서는 증여나 매도 자체가 기술적으로 매우 어렵다는 것이 함정입니다.

 

2. 정책의 모순: "팔고 싶어도 못 파는" 현장의 비명

매매사업자로서 가장 우려되는 지점은 바로 이 '실무적 모순'입니다. 정부는 팔라고 하지만, 정작 정부가 만들어 놓은 규제 때문에 팔 수 없는 상황이 벌어지고 있습니다. 특히 토지거래허가구역(토제) 내 물건들이 대표적입니다.

• 토지거래허가제의 족쇄: 토제 구역에서 집을 팔려면 매수자가 6개월 내 실거주를 해야 합니다. 그런데 전세를 끼고 있는 집은 세입자의 계약갱신청구권 때문에 4년까지도 실거주가 불가능할 수 있습니다. 즉, 정부는 팔라고 독촉하면서도, 제도적으로는 '세입자 없는 집'만 거래할 수 있도록 길을 막아놓은 셈입니다.
• 양도세 중과의 딜레마: 82.5%에 달하는 징벌적 양도세와 보유세 사이에서 고민하는 투자자들에게, 현재의 거래 차단은 결국 '버티기'를 선택하게 만듭니다. 보유세가 아무리 높아도 양도세보다는 싸기 때문입니다. 결국 매물은 잠기고, 전월세 가격은 상승하는 악순환이 반복될 가능성이 농후합니다.

 

3. 공급 대책의 한계: 숫자에 매몰된 보여주기식 행정

웅장하게 발표된 공급 대책을 하나하나 뜯어보면 실망감이 앞섭니다. 당장 내년에 착공 가능한 물량이 극소수일 뿐만 아니라, 그마저도 실효성이 떨어지는 부지가 많기 때문입니다.

• 주민 센터 부지의 한계: 동 주민 센터를 허물고 짓는 복합 청사 주택은 필지 자체가 좁아 대가족이나 신혼부부가 살기 적합하지 않은 원룸형 오피스텔 위주로 흐를 가능성이 큽니다. 주차 공간 부족과 커뮤니티 부재는 불 보듯 뻔한 일입니다.
• 주민 반발과 산 넘어 산: 과천 경마장 부지나 태릉 골프장 개발 등은 해당 지역 주민과 노조의 강력한 결사반대에 부딪혀 있습니다. 표를 의식해야 하는 지자체장들이 선뜻 나설 수 없는 상황에서, 정부의 장담처럼 신속한 공급이 이루어질지는 매우 회의적입니다.

 

결론: 극단적 정책이 가져올 '불균형의 시대'

부동산은 결국 심리와 연계된 생태계입니다. 특정 계층을 적으로 규정하고 몰아붙이는 정책은 당장 시원해 보일지 몰라도, 결국 그 피해는 시장 전체로 전이됩니다. 과거 임대차 3 법의 여파로 동두천까지 조정대상지역이 됐던 기억이 불과 몇 년 전입니다. 이제 1 주택자까지 규제의 영향권에 들어오는 상황에서, 우리 투자자들은 더욱 보수적이고 치밀한 자금 계획을 세워야 합니다.

시장은 앞으로 거래는 단절되되 가격은 하방 경직성을 보이는 '불균형의 시대'로 진입할 것입니다. 이럴 때일수록 정부의 멘트 하나에 일희일비하기보다는, 본질적인 가치를 지닌 입지의 물건을 선별하는 안목을 키우는 것이 자산을 지키는 유일한 방법입니다.

 

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