말소기준권리보다 빠른 세금 법정기일, 임차인 보증금 소멸?

빌라 경매 권리분석

[경매공부] 말소기준권리보다 빠른 세금 법정기일, 과연 임차인 보증금은 안전할까? (2024 타경 72932)

부동산 경매의 기초이자 가장 위험한 함정인 '말소기준권리'와 '조세채권 법정기일'의 관계를 실전 사례로 파헤쳐 봅니다. 본 사건은 현재 많이 유찰된 건으로 현재 진행 중인 사건입니다. 아마도 추후 임차권을 승계한 HUG의 미배당금에 대한 포기 확약서가 제출되지 않을까 싶습니다. 

안녕하세요! 오늘은 부동산 경매 투자자들이 가장 많이 혼동하고, 자칫하면 큰 금전적 손실로 이어질 수 있는 '조세채권과 대항력의 관계'에 대해 깊이 있게 다뤄보려고 합니다. 보통 경매 공부를 시작하면 "말소기준권리보다 전입이 빠르면 인수, 늦으면 소멸"이라는 공식을 가장 먼저 배웁니다. 하지만 실제 현장에서는 이 공식만 믿고 입찰했다가 보증금을 물어내야 하는 상황이 빈번하게 발생합니다.

오늘 분석할 2024 타경 72932 사건이 바로 그 전형적인 예입니다. 등기부상 국세 압류 날짜는 임차인의 전입보다 늦지만, 그 속에 숨겨진 '법정기일'이라는 변수가 임차인의 배당 순위를 뒤흔들기 때문이죠. "세금이 먼저 배당되면 임차인 권리도 뒤로 밀려 소멸하는 거 아닌가요?"라는 초보 투자자분들의 날카로운 질문에 대한 해답을 실전 데이터와 함께 정리해 드립니다.

1. 사건 상세 개요: 2024 타경 72932 의정부지방법원 고양지원

본 사건은 경기도 고양시에 위치한 다세대 빌라 경매 건으로, 매각물건명세서를 통해 확인된 권리 관계는 다음과 같습니다.

항목	상세 내용
물건 종류 및 위치	다세대(빌라) / 고양지원 관할
말소기준권리	2021. 08. 23. (서초세무서 압류)
대항력 임차인	김도균 (전입: 2021.06.14 / 확정: 2021.05.21)
임차 보증금	120,000,000원
특이사항	주택도시보증공사(HUG) 권리 승계 및 임차권등기 완료

2. 초보자가 가장 헷갈리는 '법정기일'의 진실

경매 입찰을 준비하다 보면 "세금의 법정기일이 임차인의 확정일자보다 빠를 경우 임차인이 배당에서 밀린다"는 이야기를 듣게 됩니다. 여기서 많은 분이 다음과 같은 논리적 함정에 빠지곤 합니다.

🔍 의문점: "압류 등기는 8월이지만 실제 세금 성립일인 '법정기일'은 그보다 훨씬 빠를 텐데, 만약 전입일인 6월보다 앞선다면 임차권도 말소기준보다 늦어지는 것이니 소멸되는 것 아닌가요?"

이에 대한 냉철한 분석 결과는 "절대 그렇지 않다"입니다. 그 이유는 대항력을 결정하는 '말소기준권리'와 배당 순서를 결정하는 '법정기일'은 별개의 개념이기 때문입니다.

• 말소기준권리는 오직 등기부 기준: 경매에서 대항력 유무를 따지는 말소기준권리는 누구나 등기부에서 확인할 수 있는 날짜여야 합니다. 법정기일은 세무서 내부 서류에만 존재하므로 말소기준이 될 수 없습니다.
• 대항력의 불변성: 이 사건 임차인의 전입일(6/14)은 등기부상 압류일(8/23)보다 빠릅니다. 따라서 법정기일이 언제든 상관없이 이 임차인은 '낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인' 지위를 확고히 가집니다.

3. 왜 이 물건은 '보증금 인수'를 전제로 입찰해야 할까?

법정기일이 전입일보다 빠를 때 발생하는 실제 문제는 '권리 소멸'이 아니라 '배당금 부족'입니다. 국세가 먼저 배당금을 가져가버리면, 대항력 있는 임차인이 보증금을 다 못 받게 됩니다. 이때 임차인은 대항력을 무기로 낙찰자에게 남은 보증금을 요구하게 됩니다.

"임차인이 배당에서 변제받지 못한 잔액은 전액 낙찰자가 인수해야 합니다."

특히 본 사건은 주택도시보증공사(HUG)가 권리를 승계한 상태입니다. HUG는 대위변제한 1억 2,000만 원을 회수하기 위해 강력하게 권리를 주장할 것이며, 배당에서 단 1원이라도 부족하면 그 금액은 고스란히 낙찰자의 추가 부담이 됩니다. 따라서 국세 체납액을 정확히 모른다면 보증금 전액 인수를 가정하는 것이 안전합니다.

4. 정보 한 스푼 핵심 권리분석 가이드

📢 부동산 경매 투자 주의 및 경고 공지

본 게시글은 개별 사건(2024 타경 72932)에 대한 권리분석을 통해 경매 지식을 공유하고자 작성된 개인적인 의견입니다. 부동산 경매는 법적 책임이 따르는 고위험 투자이며, 본 글은 투자 권유나 법적 보증을 목적으로 하지 않습니다.

실제 입찰 전에는 반드시 법원의 매각물건명세서와 현황조사서를 재확인하시고, 전문가(변호사, 법무사 등)의 자문을 거치시기 바랍니다. 본 글의 내용을 바탕으로 행해진 투자 결과에 대해 필자는 어떠한 법적 책임도 지지 않음을 명시합니다.

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분석 항목	판단 기준	투자자 주의사항
대항력 여부	전입(6/14) vs 압류(8/23)	말소기준보다 빠름 (인수 대상)
국세 법정기일	확정일자보다 빠를 가능성 시사	임차인 배당 순위 밀림 위험
최종 리스크	보증금 1.2억 미변제 잔액	낙찰자가 전액 인수 책임