[2024타경19143] 내포신도시 아파트 경매 12% 수익 입찰가

홍성읍 아파트 경매 정보

 

[내포 경매 리포트] 효성해링턴플레이스 27평형, 시세 1.85억 대비 세후 12% 수익 달성 가이드

사건번호: 2024 타경 19143 | 소재지: 충남 홍성군 홍북읍 신대로 54

안녕하세요. 오늘은 충남도청의 배후 주거지이자 내포신도시에서 가장 안정적인 수요를 자랑하는 효성해링턴플레이스 경매 물건을 정밀 분석해 보겠습니다. 부동산 경매는 단순히 낙찰을 받는 것이 목적이 아니라, 철저한 수익률 계산과 매도 전략이 동반되어야 합니다. 특히 이번 물건은 시장 하단가인 1억 8,500만 원을 기준으로 설정하여 가장 보수적이고 안전한 투자 시나리오를 제시해 드립니다.

1. 경매의 기초: 정밀 권리분석 및 점유자 리스크 점검

경매 입찰 전 가장 먼저 확인해야 할 사항은 등기부등본상의 권리 관계와 임차인의 대항력 여부입니다. 본 물건은 권리 분석상 매우 깨끗한 물건으로 평가됩니다.

• 🔍 말소기준권리 분석: 2014년 11월 12일 경남은행으로부터 설정된 근저당권이 말소기준권리입니다. 경매 낙찰 시 민사집행법에 의거하여 이후 설정된 모든 근저당, 압류, 가압류 등의 권리는 매각으로 소멸됩니다. 즉, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 등기상 권리는 전혀 없습니다.
• 🔍 임차인 현황 및 명도 리스크: 법원의 현황조사서와 매각물건명세서에 따르면 현재 채무자 겸 소유자가 점유하고 있는 것으로 확인됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하지 않으므로 보증금 인수 위험이 없으며, 인도명령 대상자이므로 원만한 합의가 되지 않을 경우 법적 집행이 가능합니다.
• 🔍 공용관리비 연체 체크: 아파트 경매의 복병은 미납 관리비입니다. 판례에 따르면 공용 부분 관리비는 낙찰자가 승계해야 하므로, 입찰 전 관리사무소를 통해 최근 1~2년 치 연체 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다.

2. 주변 생활 인프라 정밀 분석

부동산의 가치는 입지에서 나오며, 내포 효성해링턴플레이스는 '슬세권'과 '학세권'을 동시에 만족하는 최고의 입지를 자랑합니다.

① 교육 인프라 (안심 도보 통학권)

자녀 교육 환경은 매도 시 가장 강력한 프리미엄입니다. 홍성고등학교는 단지 정문에서 불과 도보 3분(약 210m) 거리에 위치합니다. 또한, 내포초등학교와 내포중학교 역시 단지 내 보행로를 통해 도보 8~10분이면 안전하게 통학할 수 있어 저학년 자녀를 둔 세대의 수요가 매우 탄탄합니다.

② 행정 및 직주근접 (풍부한 배후수요)

충청남도청, 충남교육청, 충남경찰청 등 주요 공공기관이 밀집한 행정타운이 차량으로 3~5분 거리에 위치합니다. 공무원 및 유관 단체 종사자들의 전월세 수요가 끊이지 않는 지역으로, 낙찰 후 임대 수익형으로 전환하기에도 최적의 조건입니다.

③ 마켓 및 문화 휴식 공간

단지 정문 바로 앞 상업지역에 중형 할인마트와 각종 병의원, 은행, 학원이 밀집해 있어 일상생활에 불편함이 없습니다. 또한, 내포신도시의 허파라 불리는 홍예공원이 인접해 있어 수변 산책로를 이용한 힐링 라이프가 가능합니다.

3. 실거래 데이터 시세 분석 및 세후 12% 수익률 시뮬레이션

보수적인 투자를 위해 최근 12개월간의 실거래가 하단인 1억 8,500만 원을 최종 매도가로 설정했습니다. 세후 12%의 순이익을 남기기 위한 역산 입찰가는 다음과 같습니다.

항목	금액 (원)	내용 및 비고
기준 매도가	185,000,000	시장 최하단가 기준
목표 세후 순이익	22,200,000	매도가의 12% 확보
취득세 및 법무비	3,200,000	취득세 1.1% + 법무수수료
예상 수리비	5,000,000	내부 올수리(도배, 장판 등)
명도비(이사비)	2,500,000	점유자 협상용 예비비
단기 양도소득세	약 3,800,000	양도차익 15% 가산
최종 최대 입찰가	151,000,000	마지노선 가격

※ 민감도 분석: 매도가가 실거래 평균인 1.95억까지 회복될 경우 세후 수익은 약 1,000만 원 이상 추가로 증대됩니다.

4. 투자 결론 및 매도 전략

본 사건은 권리 분석상 무결하며 대단지의 이점과 훌륭한 학군을 갖춘 내포신도시의 우량 물건입니다. 1억 5,100만 원 이하로 낙찰받는다면 어떠한 시장 변화에도 12% 이상의 안전마진을 확보할 수 있습니다. 2014년식 준신축 아파트인 만큼, 낙찰 후 500만 원 정도의 부분 인테리어를 통해 상품 가치를 높인다면 1개월 내 단기 매도가 가능할 것으로 확신합니다.

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⚠️ 부동산 경매 투자 주의사항 및 면책 공고

• 본 포스팅은 공개된 데이터와 법원 공고를 바탕으로 작성된 개인적인 분석 의견이며, 어떠한 법적 보증도 하지 않습니다.
• 부동산 경매는 예기치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 입찰 전 반드시 현장 조사(임장)를 통해 실제 점유 현황과 관리비 체납액, 내부 상태를 직접 확인하시기 바랍니다.
• 낙찰 후 명도 과정이나 대출 가능 여부 등은 개인의 상황에 따라 다를 수 있으므로 신중한 결정이 필요합니다.
• 모든 투자의 최종 결정과 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다.