아산 풍기동 주은아파트 24평형 경매 낙찰 후기 (2025 타경 11690)
이번 글은 제가 직접 입찰해 낙찰 받은 아산시 풍기동 주은아파트 109동 1006호(전용 59.52㎡, 24평형) 사례를 정리한 기록입니다. 감정가 대비만 보는 단순 후기가 아니라, 권리 분석 → 실거래 시세 분석 → 수익 계산 → 투자자 관점 체크포인트까지 한 번에 볼 수 있도록 구성했습니다.
· 말소기준권리 후순위 전세권 & 임차인 없음 → 인수금액 0원
· 최근 1년 실거래 시세 대비 약 7~9% 저평가 매입
· 단기 매도 기준 세후 약 728만 원 수준의 안정적인 수익 구조
1. 물건 개요 & 기본 스펙
- 사건번호 : 천안지원 경매4계 2025 타경 11690
- 소재지 : 충청남도 아산시 풍기동 229-71, 주은아파트 109동 1006호
- 전용면적 : 59.52㎡ (약 24평) / 공급면적 26.54평
- 건축년도 : 2000년 사용승인
- 감정가 : 148,000,000원
- 최저입찰가(70%) : 103,600,000원
- 입찰일 : 2025.11.17
- 입찰보증금 : 10,360,000원 (최저가의 10%)
- 자료 출처 : 매각명세서, 등기부등본, 국토부 실거래가 시스템
2. 권리관계 & 인수 위험 분석
① 말소기준권리
- 근저당권 : 139,500,000원 (설정일 2024.04.08)
- 채권자 : 엔젤스캐피탈대부(주)
이 근저당이 이번 사건의 말소기준권리입니다. 경매가 진행되면 이 권리를 기준으로 후순위 권리는 대부분 소멸합니다.
② 후순위 전세권 구조
- 전세권 : 5,000,000원
- 전세권자 : 엔젤스캐피탈대부(주) (근저당권자와 동일)
- 설정 순위 : 근저당권 이후 설정 → 후순위 전세권
근저당권자와 전세권자가 동일하기 때문에, 실제 임차인이 거주하는 일반적인 전세 구조가 아니라 채권 회수를 위한 형식적 전세권(채권보전용 전세권)으로 해석할 수 있습니다. 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 낙찰 시 자동으로 소멸하며, 낙찰자가 인수해야 할 금액은 없습니다.
③ 임차인 및 점유자 현황
- 전입세대 : 없음
- 점유자 : 없음
- 배당요구 종기 : 2025.08.25 (대항력 있는 임차인 없음)
· 말소기준권리 : 2024년 설정 근저당권 1순위
· 같은 채권자의 5백만 전세권은 후순위 & 형식적 권리 → 경매로 소멸
· 전입세대·점유자 모두 없어 인수금액 0원
→ 권리 구조가 단순하고, 초보 투자자도 접근하기 좋은 유형
3. 최근 1년 실거래 시세 분석 (24평형, 전용 59.52㎡)
사용자가 제공한 실거래 데이터를 기준으로 최근 1년간 50건의 거래를 정리했습니다.
① 전체 거래 요약
| 구분 | 금액(원) |
|---|---|
| 최고가 | 146,000,000 |
| 최저가 | 106,000,000 |
| 평균가 | 133,100,000 |
| 중위값(중간값) | 135,500,000 |
저층의 특이 저가 거래(1.06억)를 제외하고 보면, 실제 체감 시세 구간은 1억 3,300만 ~ 1억 3,600만이 가장 안정적으로 보입니다.
② 기간별 흐름
- 2024.11 ~ 2025.05
· 평균가 : 134,060,000원
· 중간값 : 133,000,000원 → 뚜렷한 상승·하락 없이 안정 구간 - 2025.05 ~ 2025.10
· 평균가 : 132,610,000원
· 중간값 : 137,500,000원
→ 저층 저가 거래 한두 건을 감안하면, 큰 방향성 없이 보합 장세
· 단기 급등·급락 없이 실거래가가 일정 구간에서 움직이는 단지
· 풍기동 생활 인프라와 24평형 수요를 감안하면 실거주·전세 수요는 꾸준한 편으로 판단
4. 낙찰가 적정성 & 수익 계산
① 낙찰·취득 원가
- 낙찰가(취득원가) : 122,700,000원
이를 최근 1년 시세와 비교해 보면,
- 평균 시세 133.1백만 대비 → 약 7.8% 낮은 수준
- 중위 시세 135.5백만 대비 → 약 9% 낮은 수준
감정가 기준이 아니라 실거래 시세 기준으로 보더라도 저평가 구간에서 매수한 셈입니다.
② 단기 매도 가정 수익 계산
| 항목 | 금액(원) |
|---|---|
| 매도 예상가 | 145,000,000 |
| 취득원가(낙찰가) | 122,700,000 |
| 취득세 1.1% | 1,349,700 |
| 수리비(가정) | 10,000,000 |
| 매도수수료 | 725,000 |
| 법무·경매비용 | 1,500,000 |
| 총 비용(최종) | 136,274,700 |
| 세전 이익 | 8,725,300 |
| 종합소득세(16.5% 가정) | 1,439,675 |
| 세후 순이익 | 7,285,625 |
단기 매도 기준으로 세후 약 728만 원 수준의 수익이 예상됩니다. 레버리지(대출)를 활용하면 자기 자본 수익률은 더 올라가지만, 여기서는 보수적으로 현금 기준만 계산했습니다.
5. 투자자 관점에서 본 추가 체크 포인트
① 단지·입지 관점
- 풍기동 메인 생활권에 위치해 마트·학원·버스 노선 접근성이 무난함
- 24평형은 신혼부부·소형 갈아타기 수요가 꾸준한 전형적인 실거주 평형
- 다만 2000년식 구축이므로, 인테리어 수준에 따라 매수자 반응이 크게 갈릴 수 있음
② 리스크 요소
- 수리비 변수 : 기본적인 올수리 기준 1,000만 원 내외 가정, 공사 범위에 따라 추가 지출 가능
- 단기 매도 시 세금 : 보유 기간이 짧을수록 세율 부담이 커질 수 있어 양도세·종합소득세 구조 확인 필요
- 동·라인 선호도 : 같은 단지라도 동·층·라인에 따라 시세 편차 발생
③ 전략별 활용법
- ① 단기 매도 전략 : 실거래 상단 구간(1.45억 전후)에 맞춰 빠르게 매도하여 리스크를 최소화하는 방식
- ② 2~3년 보유 후 매도 : 인근 개발·금리 흐름을 보면서 보유, 전세를 놓고 현금흐름 + 시세차익 동시 노릴 수 있음
- ③ 실거주 겸 투자 : 직접 거주하면서 향후 갈아타기 시점에 매도하는 방식도 가능
· 입찰 전 : 권리분석 & 전입·점유 확인으로 인수 여부 0원 재확인
· 입찰 시 : 최근 1년 실거래 평균·중간값을 기준으로 하단 7~10% 구간에만 입찰
· 낙찰 후 : 수리비·세금·보유전략까지 미리 엑셀로 시뮬레이션 해보고 결정
6. 마무리 정리
이번 아산 풍기동 주은아파트 24평형 경매는 말소기준권리 이후 권리들이 모두 소멸하는 구조에, 실제 임차인·점유자도 없어 권리 리스크가 거의 없는 물건이었습니다.
실거래 시세와 비교했을 때 약 7~9% 저평가 구간에서 낙찰을 받았고, 단기 매도만 고려해도 세후 700만 원대의 안정적인 수익이 가능한 구조입니다. 여기에 전세를 활용한 보유 전략까지 더하면 중·단기 투자자 모두에게 밸런스가 좋은 사례라고 볼 수 있습니다.
앞으로도 비슷한 구조의 경매 물건을 분석하면서, “권리 깨끗 + 시세 하단 + 수익 구조 명확”한 물건 위주로만 기록을 남겨보겠습니다.
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