부동산 경매 필승 입찰가 공식: 5분 산출 전략

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많은 경매 초보자들이 패찰(낙찰 실패)과 미납(보증금 포기)이라는 이중고를 겪습니다. 대부분 시장 시세나 분위기에 휘둘려 자신만의 명확한 입찰가 기준 없이 금액을 높게 쓰기 때문입니다. 성공적인 경매 투자는 수익을 ‘먼저’ 정하는 공식을 통해 감정을 배제하고, 안전마진을 확보한 계산된 입찰가를 반복적으로 던지는 전략에 달려 있습니다. 이 글은 잃지 않으면서도 꾸준히 수익을 낼 수 있는 입찰가 산정의 핵심 공식을 정리한 것입니다.

1. 감정 배제: 잃지 않는 투자를 위한 입찰가 공식 (A - B - C)

경매 입찰가는 다음의 단순하지만 강력한 공식으로 산출할 수 있습니다. 이 공식은 ‘얼마에 팔릴지(매도가)’를 먼저 정한 뒤, 거기에서 비용과 원하는 수익을 차감해 입찰가를 역산하는 구조입니다.

즉, 얼마에 입찰할 것인가는 경매 분석을 모두 마친 뒤 마지막에 내려야 하는 결론입니다. 이익 없는 낙찰은 의미 없는 실행이며, 아래 내용은 실제 투자자들의 낙찰가를 분석해 정리한 평균적인 기준치라고 이해하시면 됩니다.

각자의 투자 성향과 상황에 따라 유연하게 조정해서 활용하시기 바랍니다.

💰 입찰가 = 매도가 (A) - 총 비용 (B) - 희망 수익 (C)

• A (매도가): 이 부동산이 실제로 얼마에 팔릴지에 대한 금액입니다. 손품(시세 조사)과 현장 조사를 통해 최대한 객관적으로 산출해야 합니다. 특히 아파트는 비교 매매 사례가 많아 상대적으로 계산이 쉽습니다.
• B (총 비용): 경매 한 사이클(낙찰 → 보유 → 매도) 동안 발생하는 모든 사업 비용입니다. 취득세, 양도세, 법무비, 금융비용, 명도비, 수리비, 중개보수 등은 반드시 포함해야 합니다.
• C (희망 수익): 가장 중요한 요소입니다. 투자의 목적은 결국 ‘수익’이기 때문에, 얼마를 벌고 싶은지 처음부터 숫자로 명확히 정해 놓아야 입찰 당일 감정에 휘둘리지 않습니다.

2. 수익 목표 설정 (C): 난이도별 5% · 7% · 10% 전략

희망 수익(C)을 얼마로 잡느냐에 따라 우리가 도전해야 할 물건의 난이도와 경쟁률이 달라집니다. 매매가 대비 희망 수익률을 기준으로 단계별 전략을 세우면 훨씬 명확해집니다.

① Level 1: 매매가 대비 5% 수익 (저위험, 대단지 아파트)

권리 분석에 문제가 없고 거래가 잘 되는 도심지 대단지 아파트처럼 난이도가 낮은 물건에 적용합니다. 경쟁은 치열하지만, 매매가의 5%를 수익으로 잡으면 6~7회 정도 꾸준히 입찰하면 낙찰 가능성이 높아지는 구간입니다. (예: 매도가 3억 원 → 목표 수익 1,500만 원)

② Level 2: 매매가 대비 7% 수익 (중위험, 허들 있는 물건)

5~6천만 원의 실투자금으로 2,000만 원 이상 수익을 노린다면 물건의 허들(리스크)를 어느 정도 감수해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 있거나, 대형 평형 아파트, 읍·면 소재 아파트처럼 경쟁률이 상대적으로 낮은 물건이 대표적입니다. 이 구간에서 7% 안팎의 수익을 기대할 수 있습니다.

③ Level 3: 매매가 대비 10% 이상 수익 (고위험, 니치(niche) 물건)

한 건에서 3,000만 원 이상의 고수익을 목표로 한다면 일반 아파트보다는 빌라, 나홀로 아파트, 공매 물건 등 니치한 물건으로 난이도를 올려야 합니다. 물건 자체의 리스크를 정확하게 분석하고 감수할 수 있을 때에만 10% 이상의 수익률을 기대할 수 있습니다.

3. 총 비용 (B) 완전 해부: 자동 계산 항목 vs. 현장 조사 항목

총 비용(B)은 크게 ① 입찰가에 비례해 자동 계산되는 항목과 ② 현장 조사를 통해 직접 확인해야 하는 항목으로 나눌 수 있습니다. 대략 매매가의 5% 안팎으로 잡는 경우가 많지만, 안전한 투자를 위해서는 항목별로 세분화해서 계산하는 습관이 필요합니다.

① 입찰가 기준 자동 계산 비용 (수식으로 계산 가능)

• 취득세: 입찰가 기준 6억 이하 1.1% 적용 (부동산매매사업자·무주택자 기준, 법무 비용 일부 포함 가정)
• 법무 비용: 등기·대리 업무에 대해 입찰가의 약 0.5% 수준으로 보수적으로 반영
• 금융 비용: 경락자금 대출 이자 3개월 기준(연 4.5% 내외) + 중도 상환 수수료(대출금의 약 0.5%~1% 내외) 가정
• 중개 수수료: 매도 시 매도가의 0.4%~0.5% 적용
• 양도세: 부동산 매매사업자로 진행할 경우 연 소득과 합산되어 종합소득세율이 적용되므로, 과표 구간에 따라 실제 세율이 달라집니다.

② 현장 조사로 확정해야 하는 비용 (현장 데이터 기반)

• 명도비: 강제 집행을 피하고 원만한 협의를 위해 지급하는 이사비입니다. 상황에 따라 달라지지만, 실전에서는 보수적으로 200만 원 전후를 미리 잡아 두면 마음이 훨씬 편합니다.
• 수리비: 단순 도배·장판 수준인지, 올수리(인테리어)까지 필요한지에 따라 크게 달라집니다. 목표 매도 시세를 올리는 데 실질적인 효과가 있는 공사만 비용에 반영해야 합니다.
• 미납 관리비: 기존 거주자의 미납 관리비가 있는 경우, 규약·실무 관행에 따라 낙찰자가 일부 부담해야 할 수 있습니다. 관리사무소 현장 문의를 통해 정확한 금액을 확인한 뒤 비용에 포함시키는 것이 안전합니다.

4. 최종 결론: 입찰 횟수(회전율)가 성공을 결정한다

매도가(A)와 총 비용(B)을 최대한 객관적으로 산출하고, 희망 수익(C)을 숫자로 명확히 정했다면 입찰가는 이미 결정된 상태가 됩니다. 이 금액에서 한 푼이라도 올려 쓰는 것은 계산된 수익을 스스로 깎아 먹는 행동이며, 결국 패찰이나 미납의 원인이 됩니다.

가장 확실한 경매 성공 전략은 안전한 공식을 신뢰하고, 그 기준으로 입찰 횟수(회전율)를 늘리는 것입니다. 입찰 한 번으로 끝내려 하기보다, 동일한 원칙으로 여러 번 던지는 구조를 만들면 확률적으로 언젠가는 낙찰이 되고, 그때마다 잃지 않으면서도 꾸준히 수익이 쌓이는 자기만의 투자 시스템을 구축할 수 있습니다.

 

[실전 팁]
예를 들어, 매도가 3억 원, 총 비용 1,500만 원, 희망 수익 1,500만 원(5%)이라면 공식에 따라 입찰가 = 3억 - 1,500만 - 1,500만 = 2억 7천만 원이 됩니다. 이렇게 정해 두었다면, 입찰 당일 분위기에 휩쓸려 2억 8천만 원을 쓰는 실수를 절대 하지 마십시오. 그 1,000만 원은 시장에 준 것이 아니라, 스스로 포기한 나의 수익입니다.