[2024타경45888]선순위 임차인의 대항력과 확정일자의 비밀

경기도 안성시 공도읍 벚꽃길36 2024타경45888 감정가1억3천5백원,최저가,5447,000원 보증금 544,700원 경매아파트 이미지

 

감정가 1.3억이 진짜 가격일까? 안성 태산 1차 아파트 경매의 숨겨진 덫

부동산 경매 입찰 시 많은 사람이 범하는 치명적인 실수는 바로 법원 경매 정보지의 '최저가'만 보고 덤비는 것입니다. 하지만 경매의 본질은 등기부에 나타나지 않는 '임차인의 권리'를 분석하는 데 있습니다. 오늘 분석할 안성시 공도읍 태산 1차 아파트(사건번호 2024 타경 45888) 사건은 바로 그 '보이지 않는 권리'가 얼마나 무서운지 보여주는 교과서적인 사례입니다.

이 물건에는 보증금 1억 원의 선순위 임차인이 존재합니다. 그런데 이 임차인은 확정일자도 없고, 배당요구도 하지 않았습니다. 낙찰자는 어떤 상황에 처하게 될까요? 초보자들이 가장 헷갈려하는 법적 쟁점들을 하나씩 풀어보겠습니다.

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1. 날짜의 역설: 소유자 권태영 씨보다 빠른 임차인의 입주일

이 사건의 타임라인을 보면 경매 초보자들은 의구심을 갖게 됩니다.

• 임차인 최초 전입일: 2018년 12월 28일
• 현 소유자(권태영) 취득일: 2021년 6월 8일
• 말소기준권리: 2023년 12월 18일 (가압류)

현 소유자가 집을 사기도 3년 전에 임차인이 먼저 입주했습니다. "집주인이 2021년에 샀는데 임차인이 2018년에 들어온 게 말이 되나?"라고 생각할 수 있지만, 이는 '임차인을 승계한 매매'이기 때문입니다. 전 소유자와 계약한 세입자가 있는 상태에서 현 소유자가 집을 산 것이죠.

주택임대차보호법 제3조 제4항에 따르면 "주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"라고 명시되어 있습니다. 즉, 주인이 열 번이 바뀌어도 임차인의 최초 전입일(2018년)이 말소기준권리(2023년) 보다 빠르면, 그 임차인은 '대항력 있는 선순위 임차인'으로서 무적의 권리를 갖게 됩니다.

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2. [심층 분석] 전입일 vs 확정일자, 역할의 차이를 아시나요?

이 물건의 임차인은 전입신고는 했지만 확정일자가 없습니다. 이 차이를 아는 것이 이번 권리분석의 핵심입니다.

① 전입신고(입주일) = "나 여기서 안 나가!" (대항력)

전입신고는 임차인이 제삼자, 즉 낙찰자에게 자신의 거주 권리를 주장할 수 있는 힘입니다. 말소기준권리보다 전입이 빠르면 대항력이 생깁니다. 낙찰자가 "내가 주인이다!"라고 외쳐도 임차인은 "내 보증금 전액을 다 돌려받기 전까지는 절대 못 나간다"라고 버틸 수 있는 권리입니다.

② 확정일자 = "내 돈부터 먼저 챙겨줘!" (우선변제권)

확정일자는 경매 낙찰 대금에서 누가 먼저 돈을 가져갈지 결정하는 '배당 순위표'입니다. 확정일자가 있어야 법원에서 "자, 낙찰금 1억 3천만 원 들어왔으니 확정일자 빠른 사람부터 돈 가져가세요"라고 할 때 줄을 설 수 있습니다.

태산 1차 임차인의 상태: 대항력은 있지만 우선변제권(확정일자)은 없습니다. 즉, 법원에서 돈을 나눠줄 때는 줄을 설 수 없지만, 낙찰자 개인에게 직접 돈을 받아낼 권리는 여전히 살아있다는 뜻입니다.

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3. 배당요구를 하지 않은 임차인의 무서운 시나리오

선순위 임차인은 배당요구를 할 수도 있고, 안 할 수도 있습니다. 하지만 이 물건에서처럼 배당요구를 하지 않았을 때 낙찰자가 겪게 될 공포는 극대화됩니다.

• 배당요구를 안 했다면 (현재 상황): 임차인은 법원을 통한 해결을 거부한 것입니다. "누가 낙찰 받든 상관없으니 내 보증금 1억은 낙찰받은 당신이 생돈으로 가져와라"라는 뜻입니다. 따라서 낙찰가는 1억 3천이 아니라, 여기에 보증금 1억을 더한 2억 3천이 실제 매수 가격이 됩니다.
• 배당요구를 했다면 (가정): 만약 임차인이 배당요구를 했더라도, 확정일자가 없으므로 배당 순위에서 밀려 법원에서 돈을 한 푼도 못 받을 가능성이 큽니다. 법원에서 받지 못한 부족분은 결국 누가 책임진다? 바로 낙찰자입니다.

결국 선순위 임차인의 보증금은 '낙찰자가 100% 책임져야 하는 금액'이라는 점이 변하지 않는 진실입니다.

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4. 초보자가 흔히 헷갈리는 3가지 함정

함정 1: 소유자가 바뀌었으니 계약도 새로 시작 아닌가요?
아닙니다. 임차인이 중간에 계약서를 다시 썼거나 소유자가 바뀌었어도, 대항력은 최초 전입일(2018년)을 기준으로 보호받습니다. 날짜가 갱신되지 않습니다.

함정 2: 등기부에 안 쓰여있는데 왜 내가 물어줘야 하죠?
임차인의 권리는 등기부등본이 아닌 현황조사서와 매각물건명세서에 나옵니다. 등기부만 보고 입찰하는 것은 눈을 감고 지뢰밭을 걷는 것과 같습니다.

함정 3: 시세보다 싼데 일단 낙찰받고 명도 하면 안 될까요?
선순위 임차인은 돈을 다 주기 전까지 인도명령 대상이 아닙니다. 강제로 내보낼 법적 근거가 전혀 없습니다. 돈을 줘야만 내보낼 수 있습니다.

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5. 투자 가치와 최종 결론

안성 태산 1차 아파트 2024 타경 45888 사건은 현재 감정가 1억 3,500만 원이지만, 여기에 임차인 보증금 1억 원을 더하면 2억 3,500만 원짜리 물건입니다. 인근 동일 평형 시세가 이보다 낮다면, 이 물건은 아무리 유찰되어도 메리트가 없습니다.

이 물건이 가치 있는 투자가 되려면 낙찰가가 3~4천만 원 수준까지 유찰되어야 합니다. 그래야 보증금 1억을 물어주고도 1억 4천만 원 정도에 집을 사는 셈이 되기 때문입니다. 지난 글에서 임차권설정을 잘못 이해해 12억에 낙찰받은 아파트의 임차인의 6억을 인수해야 해서 낙찰보증금 1억 2천을 손해 봤던 경매인에 비하면 약소하지만 소액투자자의 1,2천만 원도 결코 적은 돈이 아닙니다. 모르면, 불안하면 참여하지 않고 관망하거나 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 투자는 각자의 분석과 선택입니다. 누구의 말에도 휘둘리지 마시고 많이 공부하시고 전문가의 도움을 받으시는 게 아끼지 길이죠. 

 

[전문가 제언: 함께 공부하면 좋은 글]
-말소기준권리보다 빠른 세금 법정기일 및 임차인 보증금 소멸 리스크

💡 오늘의 핵심 요약

• 전입일(대항력)이 빠르면 낙찰자는 무조건 보증금을 책임져야 한다.
• 확정일자가 없으면 법원에서 돈을 안 챙겨주니 낙찰자가 생돈으로 줘야 한다.
• 배당요구를 안 했다면 그 보증금은 등기부에 없는 '인수 채무'다.

 

※ 입찰 전 유의사항은 블로그 공지사항을 반드시 확인해 주시기 바랍니다.